世界上最严密的建筑管理体系下的隐忧-安全关卡如何层层失效

admin3周前城市规划管理25



泉州欣佳酒店坍塌事故发生在2020年疫情下,而且是在隔离点,因此受到了网民非常大的关注。

而行业内,大家也纷纷呼吁建筑行业是该好好整顿了!

看一下官方新闻的表述:

据初步调查,该项目未履行基本建设程序,无规划和施工许可,存在非法建设、违规改造等严重问题,特别是房屋业主发现房屋基础沉降和承重柱变形等重大事故前兆,仍然心存侥幸、继续违规冒险经营;地方相关职能部门监管不到位、“打非治违”流于形式。

全关卡层层失效,最终酿成惨烈事故。

重点查清非法建设和违规改造问题,查清欣佳酒店违规经营的情况。

注:打非治违,是打击非法违法生产经营活动行为的简称。

理一理基本的一般的过程

新建过程

1、商业土地摘牌取得

2、到发改部门取得立项批文

3、办理建设用地规划许可

3、办理土地权属证(不动产权证)

4、委托进行施工图设计

5、办理勘察和设计合同备案

5、进行地勘

6、工程设计方案设计

7、工程设计方案规划报批

8、施工图设计

9、办理建设工程规划许可

10、施工图审查(含抗震防雷消防人防)

11、发包确定施工单位

12、确定监理单位

13、办理质监、安监手续

14、办理施工许可

15、规划验线

15、施工过程

16、规划核实

17、五大责任主体自行验收

18、质监站牵头的验收

19、绿化、房产、档案等部门的验收

20、产权证办理。

期间的监督也来理一理

1、违法用地违法建筑的监督发现

违法用地是由国土部门日常巡查的,基层一般是由国土所,比如上海有手机端软件协助管理,类似网格员,每个人都有自己的辖区,发现违法占地,必须上报。其他落后地区估计没有,在没有人举报的情况下,违法占地是没有人管的。当然卫片检查时,发现了下发的整改,原则上是拆除,但是拆除得罪人,工作太难做,所以一般都是整改,如何整改,完善用地手续,这些用地上的建筑物必然是没有正常报建的。

违法建筑的发现,是由城乡规划执法部门履行,长期以来在没有土地情况下的违建,两个部门一直在存在,到底是处置违法用地还是处置违法建筑的争议。当然也有地方是有很好的联合执法机制的。

对于有合法土地权属,但是未批先建的发现和执法难度就更大了,靠规划执法部门,有些地方是发动村、社区、街道,甚至是全民动员,发现有奖励等。

难度很大,发现难,处置更难,处置到位最最难。

大家可能看到过2013年浙江认认真真在做拆违,2015年住建部发文要求全国学习浙江,但是,少有省份好好做的,比如部分省份只把严重违反城乡规划,影响城市面貌、引起极大民愤的违法建筑进行了处置,可以说是力度很小。原因么,业内人都知道,去查查违建的主要是哪些对象吧。

2、施工图设计阶段

在十几年前,我还能听到很多设计公司说没有规划部门的规划条件就不画图的,也有没有土地证不画图的,但是现在你很少能听到这样的声音了,市场竞争很激烈,给钱的说了算,要怎么改都可以了,谁管你什么规划条件,不符合规划条件的,也是业主去沟通。另外一个隐患就借用设计资质情况很严重,套图严重。

3、审图过程

部分地区还是政府组建的审图办,外聘专家来审图,专业程度不得而知,也有地方是审图公司,专业程度不得而知。

4、施工单位确定

很多项目是直接发包,即使是招投标的,围标串标的情况很多,当然也有借用其他单位资质,交管理费的,也有肢解工程的,也有层层转包的。施工人员素质,本文不做讨论。

《浙江省违法建筑处置规定》中明确:建设工程设计、施工单位不得承揽明知是违法建筑的项目设计或者施工作业。是不是违法建筑施工单位其实是很明白的,但是各地还是禁止不了。

就算是农村民房建设,也是需要建筑工匠来建造的,也可以通过上述办法禁止的。

5、监理单位

未批先建的项目可能很少有请监理公司的。但是很多不按图施工的事情,监理制止么?估计也不会!

曾经发现过监理公司的监理甚至不到工地现场,仅仅是挂一个证书在项目上,可以想象么?

6、质监站

我可能遇到过假的质监站,简单来说,不负责按图施工,到施工现场只是抽检,而且只查国家规范中的强条部分,验收的时候要先看规划部门的规划核实意见,还要看五大责任主体的验收材料,然后形式过一下,出具一个验收程序合规的意见。

当然,日常的检查记录也是有的。

不懂其他各地的质监站是不是这样的?

7、建筑工程质量检测中心

据说很多地方已经改制了,变企业私营。部分省份还是强制的是政府负责的。

但是无论哪种形式,对混凝土试块、钢筋的送检的管理很混乱, 现场用a,送检的是b的情况,都是存在的。不然地条钢也不会有市场,水泥标号不对导致墙面开裂的问题也不会存在了。

8、规划核实不多说

9、验收后的违建

办理产权证后,才是违建的高发阶段,特别是内部改建,加层,分割等等非常多,也很难发现,最最多的就是房地产开发商所谓的偷面积,封闭阳台,客厅上空加楼板,设备平台围合改到室内等等五花八门,有些是开发商预留的还好一点,结构上有支撑,但是很多是购房户,自行改造的,很多新闻上提及的最牛违法建筑都是没有最夸张只有更夸张的。

10、违法建筑的查处

俗话说挡人钱财如啥的,拆违法建筑算是非常严重的情况,所以难度非常大。不去巡查,巡查发现了不上报,上报了不立案,立案了不处理,处理结果多以完善手续为主,整改拆除的少。

11、违法建筑的使用

规划人理想化的思路是,违法建筑不能让其投入使用,至少不能让其经营,更不能作为人员密集型场所来使用,但是工商部门是不管这个的,自从有了营商环境相关政策以后,只要是有租房协议,只要有业主自行承诺,也就可以办理营业执照了。

12、供水供电

《浙江省违法建筑处置规定》中明确:单位或者个人就违法建筑申请办理供电、供水、供气等手续的,违法建筑处置决定执行完毕前,供电、供水、供气等单位不得办理。其他各地也有类似规定,但是执行效果几乎是0。

13、装修管理

以装修之名进行改造的非常多,规划许可是依申请的,绝大部分不涉及立面改造的装修确实是不需要办理规划许可的,这个关键还是在于现场的监管,这块工作,各地都是非常欠缺的。

14、修缮维修

以修缮维修之名进行改造的非常多,监管也是很不到位的。

15、改变建筑使用功能的问题

城市更新过程中,大量的工业建筑被擅自改为商业,楼板负荷不够,非常危险,但是目前各地关于这种情况,没有好的管理做法,大家可以看看《宁波市临时改变房屋用途管理规定》,这个是正面的,但是擅自改变后,如何处置到位的呢?不得而知。

本文来自一位从业16年的住建系规划人的投稿

本文仅作本群讨论反思,不得转载转发!

标签: 违法建筑

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