既有住宅加装电梯的调研报告(简版)

admin3个月前城市规划论文524

既有住宅加装电梯的调研报告(简版)

 

     为贯彻落实发展思想和为群众办实事的工作报告精神,适应我县社会经济发展和人口老龄化需求,进一步完善既有住宅功能,提高人民群众居住品质,方便居民生活。三年来,我局对既有住宅加装电梯课题进行了研究。近期,我局结合12345热线对既有住宅加装电梯诉求,梳理国内各地政策的实效情况,对a区和b市情况进行了调研,现将有关情况报告如下:

一、城区既有多层住宅的基本情况

二、我县群众诉求情况

三、国内既有住宅加装电梯的政策环境

全国都十分关心对老年人的照顾服务问题,连续两年《政府工作报告》均提出明确要求。国务院办公厅《关于制定和实施老年人照顾服务项目的意见》(国办发[2017]52号)文件,明确了20项对老年人照顾服务的重点任务,其中主要的一项就是明确要求“加强社区家庭适老化设施改造”,优先支持老年人居住比例高的住宅加装电梯。住建部在2016年12月发布了《既有住宅建筑功能改造技术规范》行业标准,明确规定加装电梯要因地制宜,选择质量轻、便捷、影响小的加装方案,确保电梯加装安全可靠。江苏省政府办公厅2018年一号文件《关于制定和实施老年人照顾服务项目的实施意见》也明确了“逐步推进居住区适老化建设和改造工程。优先支持在老年人居住比例高的住宅加装电梯”。

四、国内各地既有住宅加装电梯情况

目前,北京、上海、广州、杭州、厦门、宁波、南京、合肥等市已先行一步,都出台了相关实施办法和补贴政策,全面开展此项工作。北京、上海已分别有几百台投入使用;广州、宁波、杭州、厦门、南京等城市都已全面铺开。


五、既有住宅加装电梯推广难度

1、法律层面争议大

矛盾的核心问题集中在对于《物权法》的理解上,关键在于低层业主利益受损与高层业主利益增加的事实的认定。

另外加装电梯本身是加装设施,根据《城乡规划法》并不需要办理《建设工程规划许可证》,但加装电梯时必然要对原有建筑进行改造,至少会产生外立面的改变。

最后就是假设需要办理《建设工程规划许可证》,对加装电梯申请人难以进行立项,而加装电梯位置往往在申请人持有的不动产权证或土地权属证载明的用地范围外,这个在引起纠纷后,行政诉讼中,难以回避和解释。各地出台的加装电梯管理办法部分条款均与上位法规及国家省市技术规范有冲突。

2、上下住户、前后住户意见统一难

不同楼层住户对加装电梯的态度存在显著差异。据了解,居住在4层以上的住户,特别是老年住户对电梯需求迫切,而低层住户大多不愿意加装电梯,较难形成统一的意见。而加装电梯必须取得所有业主的同意,难度可想而知。

前后楼住户也存在因通行、采光、通风、噪声等原因的分歧。


3、费用如何分配

费用究竟如何分摊,目前尚无标准,只能靠居民自己协商,这也增加了统一意见的难度。

4、楼幢硬件难满足

改造后电梯运行产生的噪声和震动,会对居民的生活带来一定影响,这些因素显然都困扰多层住宅加装电梯工程的实施。

5、管线迁移工程量大,费用高

电梯加装位置一般在原楼梯入口附近,而那里是一个楼道内各种管线的密集区,水电气及各种弱电线路众多,如要加装电梯,必须要摸清线路情况,并提前进行迁移,涉及到各家公司,协调难,工程量大,费用高。

6、报建手续复杂

根据目前各地已经出台既有住宅加装电梯管理办法的,报建过程均较为复杂,比如上海市《增设电梯的实施流程图》总共有13个步骤,但实际操作起来起码有40多个小流程,建委、规划、房管、绿化、消防……成功“加梯”的某小区总共盖了46个图章。

 7、无人协助难。加装电梯虽说业主是主体,但由于这项工作十分复杂,所以也需要得到各方支持才能办成。目前,各地各职能部门对此支持力度不一。不少街道、乡镇更是不甚了解、不予支持。

8、建设施工难。业主加装电梯一般都是找有资质建筑工程公司实施。然而,一栋六层或七层的住宅楼加装一部电梯,电梯加装费用很难计算,业主和施工单位难以对接。项目即使开工,在施工过程中也会不断遇到困难。

9、消防安全、建筑安全、日照等硬条件不够。


六、各地管理模式的经验和教训

1、北京对老旧小区加装电梯曾经实行一票否决制,门栋12户人家,一家不同意都装不了。

2、厦门市出台的《既有住宅增设电梯指导意见》就明确提出,业主对增设电梯有异议的,住宅所在的街道办事处、社区居委会应当应业主请求,组织调解;如果业主之间协商或调解不成的,可依法通过民事诉讼途径解决。

3、上海市江湾镇街道发挥居民区党组织领导核心作用,增强组织力推动力。

4、杭州市“责任下沉、试点先行”,经过搜集资料,广泛调研,充分汲取试点经验,结合实际,制定出台《杭州市人民政府办公厅关于开展杭州市区既有住宅加装电梯工作的实施意见》。

5、南京做法

既有住宅增设电梯,应当尽量减少对相邻业主通风、采光、日照、通行等不利影响;造成不利影响的,应当依法给予补偿。

6、北京、上海、广州等地经验,将电梯轿厢作为发布广告的场所,收取一定的广告费用,并将该费用贴补到电梯的运营费用中,这样既方便了居民又可以适当减轻居民负担。

7、部分城市在资金筹措方面,建议动用房屋维修基金,并允许业主提取住房公积金。

8、不断采用新技术。目前,国内已研发出浅坑式电梯,只需挖坑20厘米,不会对老楼原有地下管网造成影响。


七、我县既有住宅加装电梯管理工作进展和对策

6月8日,召集相关部门对我县既有住宅加装电梯政策制定进行了会商,初步形成了一定共识。具体如下:

从北京、上海、广东、浙江、南京等地的经验来看,通过行政许可来办理电梯加装,程序复杂,矛盾多,行政诉讼多。目前国内最为好评的是杭州经验,就是小区业主邻里协商自主建设,政府部门技术指导的方式。

也可以考虑通过老旧小区改造方式或建筑物附属设施(特种设备)加装方式,通过非行政许可方式,进行监督管理。


1、组织保障

2、明确业主主体

3、强化基层街道社区服务

4、落实职能部门指导及监管职能

5、管线单位积极配合

6、财政补贴落实

7、有序试点推进

8.坚持依法合规,确保公正安全


原文14页,7600多字,本文为缩减版。

感谢原创分享,希望对既有住宅加装电梯有更加深入的讨论!


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