某企业被整体征收，用地范围内有3个车间，政府考虑征收后全部拆除，改为公园，3个车间报建手续齐全，有产权证，土地征收后，所有产权证均已经被注销，现在打算土地出让给平台公司，并考虑变更计划，保留其中一个车间进行改造并装修，作为公园里的一个活动空间，做商业建筑，算拆改，改建，在装修，建筑面积、占地面积都要改变。目前的进展是土地尚未拟定规划条件。

思路有3个：

1、按照原有第一次房屋产物登记资料，同时规划条件中明确对该车间进行保留，建筑物性质确定为商业（有条件，符合相应规范，后续改建审批），然后产权登记该建筑物，后续按商业建筑进行改建，依法办理报建手续。

2、按照原有第一次房屋产物登记资料，同时规划条件中明确对该车间进行保留，建筑物性质仍为车间，然后产权登记该建筑物，后续按商业建筑进行改建，并变更其规划用途为商业。

3、视作净地出让，按照建筑拆改后保留部分，按照新建商业建筑进行报建，最后竣工后产权登记。

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