1、2021年拿块地，已建所有单体，在2023年又拿了邻近的一块地，2023的地上建筑物不知什么原因产生了位移，占了2021地的红线，请问可以合成一个土地不动产证吗？用地单位是同一家，都是出让的工业用地。

建议两宗地分别按原规划许可完成建设、规划核实、不动产登记手续后，再由建设单位以建筑跨越两宗地为由申请宗地合并登记，然后再对移位的建筑进行处罚补证。

对于工业项目要宽容一点，也是提高营商环境的需要，本身都是同一家企业，估计都是一个大围墙以内，调整优化总平面布置，跨宗建设也是提高利用土地，所以建议移位那栋先不予核实，待合并宗地，调整总平，再予核实以及后续产权登记。

工业用地的容积率是鼓励提高的，只要消防间距等硬性规定符合，还是应该为企业考虑，完善相关手续就好了。

2、某个地块2020年国土变更调查为商业和工业，在这轮规划用地用海里面规划用途也为商业和工业吧（中心城区外的）？在规划用地用海图层里面可以把商业也调整为工业吗？

现状变更调查和规划是两码事，变更调查每年都会重新确认，所见即所得。

规划层面在编制规划过程中都可以按需要调整，按法定程序审查批复就行，能不能实施又是另说。

3、有一宗二类居住用地，土地已供，规划方案已批，因末征拆完，现开发商想用部分土地做游乐场地，要办理临时建设手续，能批吗？

建议参考苏州的临时建筑管理规定，对于用作商业性质的临建是禁止的，而且这种游乐场地属于人员密集型的，后续管控不到位，发生事故，倒查很恐怖的。

4、个加气站涉及非法占地和未办理建设工程规划许可证擅自动工建设，现在行政处罚呢，是否按照一事不二罚罚款就高，还是各罚各的罚款合并执行？

如果没合并，这个事情就是两个部门执行两部法律，应该分别处理。合并后，就出现异议了，说一个部门不能两次处罚了。我们一个案例就按照那个处罚高就按照那个罚了。

提交业务会审，请律师拿出书面法律意见。然后按照这个办理。

之前讨论过没有办理工规证和施工许可证就开工的，大家可以去翻一下。各地的情况不同，连专家也有不同的看法，目前问了各地情况也问了各地行政庭法官，都是建议采取一事不二罚的原则，就高处罚就可以了。

大家如果有相关案例的判决书或者巡视巡查审计的相关材料给大家共享一下就更有借鉴意义了。

违法占地在先，先处理。处理的结果是交罚款、建筑物没收或是拆除。如果拆除，不需要考虑的未批先建。如果是没收那就是国有资产了，待土地报批后，建筑物随土地一并出让。

先去立案，看立个什么案，万一占了永农就简单了。

5、某镇区城镇开发边界内村庄可否利用集体土地，建设村民安置房?可否核发建设工程规划许可证？

如果是编制了村庄规划，在范围内，发乡村规划许可，否则就发工规证。

6、有一块国有建设用地原为某国企产业用地，全部资产无偿移交国资，企业退场了。现在有个养殖基地项目想利用该地块。因养殖项目为设施农用地考虑到是建设用地，想着已国资的名义立项个产业项目正常办理相关手续，后续租赁给企业从事养殖，这个不影响吧从规划角度？

建设用地用于养殖，属于降维使用了，关键是考虑是不是浪费了建设用地资源，是不是用作养殖后，影响后期城市建设开发等，但是就规划管理讲，设施农用地不需要办理规划许可手续，所以不用管。

7、某地出让了一宗二类居住用地，规划条件载明了居住建筑计容建筑面积大于95%，请问社区用房、物业用房、养老用房、垃圾房等这些建筑面积算不算居住建筑面积里？

目前居住小区中，主要就分三类居住、商业、公建；如果分两类，就是居住和配套；但是很多规划管控的时候，规划条件里只提商业建筑面积占比不大于10%，这个时候公建是不考虑上限的。

控制居住建筑计容占比确实非常少见，可以让出条件的部门来解释一下，解释权在他们。

公建不考虑上限，按照规范下限或者规划条件规定的下限来控制。商业目前按12部门联合发文应该也是下限控制，鼓励多做，而且开发商一般是不愿意不配套的，毕竟不好销售。

8、居住小区的配套商业的产权证是如何办理的，标注写商业和40年，还是居住70年，还是商业70年？

现在比较普遍的做法是，规划条件上写居住兼容商业，规定商业面积不高于10%，商业的部分规划许可是商业，办理产权证也是商业，40年。

以前确实也有用地就是纯居住，但是规划许可里有配套商业面积，然后产权登记就晕了，但是还是办的商业40年。但是也有些地方特别是一线城市有不写用途，直接40年的。

还是规划管理者对于用地兼容和建筑适建的理解，从规划管理角度是没有问题，但是在产权登记角度就有了冲突。

大家各地可以留意一下，然后再来就实际情况做一个交流。