1、一层门面后面有一个厕所，不动产登记的时候登记为其他2005年办的证，现在办理继承不动产没有其他这种了，申请人想把其他这个用途调整为商业，需要走什么程序？地块性质是商业的，主要是以前登记总共40个平方，35个平方是商业，5个平方是其他。一个拆房还地自建房。

要看原设置公厕到底是商业的一部分，还是独立的对外公共。前者应可以仍按现状（商业）管理，后者应按程序调整用途。需要去查原来的审批档案，如果独立的拆迁后自建房，大概率是建筑整体是商业，产权登记不严谨，可以进行更正为商业。

其他类型的用途调整建议参考各地省条例里提到的住改商程序。

调整该地块用地性质为商业，专家论证调整的可行性，征求各部门意见后报规委会批准，补缴商业土地出让金后出红头给不动产，同意该用地性质调整为商业，地上附着物用途可对应调整为商业用途。基本是参考各地既有建筑功能调整的程序。

主要是因为原来规划和国土的用地分类不同导致的，是两个标准，一般土地是按照公用宗来考虑，规划是按照用地性质不变的建筑性质兼容或者是用地的混合利用表示。不动产登记的思维要跟着规划许可的方向走，不然以后很多矛盾没有办法给普通人解释清楚。

2、一块已出让土地，有商业和居住两部分，现在因规划调整后占用了一块，控规上全是居住用地，要重新理清土地和用地，应该怎么办手续合规？还未开发建设的土地，当时按部分商业用地部分居住用地获得土地，规划里的道路占用了部分土地。现在想按全是居住用地设计开发。

因规划调整，收回土地，再按照现有控规成果进行出让。不建议签订土地出让补充合同，重新核算土地出让金的模式，风险太大，经不起查的。

3、建设工程规划许可证上的建设单位如果更换了，是不是需要重新办理建设工程规划许可证呀？办消防手续的，证上是A单位，申请消防手续的是B单位，说是A把这个项目转给B了。

在报建过程中的，依据变更后的不动产权证或者企业营业执照变更手续来办理工规证的变更。

4、红色圈内的建筑物超出用地红线200平方米左右，现在建设单位申请规划核实，此项目在原来的一个乡镇学校院内建设的，原土地为集体建设用地（面积:72.75亩），后来建设公共实训基地按定额报批了70亩予以划拨，剩余的2.75亩仍是集体建设用地，超出用地红线面积200平方米左右在原校园院墙内的集体土地上，请教各位这种情况能否出规划核实意见？

如果当时批工规证上建筑物就是在这个位置也这么大，可以进行核实，跨宗建设，即使是跨集体建设用地和国有土地也没有问题，只是不动产登记有点麻烦而已。如果是没有按照工规证实施，就先处罚整改吧。

5、新规范中如何理解这个，规范表述：阳台入户花园等有围护结构的应按其围护结构外表面水平面积计算全面积，有围护设施的应按其围护设施外表面水平面积计算 1/2面积。结构层高在220m及以上的，应计算面积:结构层高在 2.20m 以下的，不计算面积。

是建筑面积计算标准吗？没有开敞一说吧，只有用围护结构还是围护设施来区分。围护结构 envelop enclosure围合形成物理封闭建筑空间的墙体(柱)、门、窗、幕墙等。围护设施enclosure facilities围合形成不完全封闭建筑空间的柱、栏杆、栏板等。

6、 建设单位拟将已建成的部分地下车库改成经营性用房，（修改后的车位数是满足要求的），规划和土地手续如何办理？目前是在规划核实阶段。

地下车库不是停车就是人防，从业主角度，这个肯定是不利的，所以不能同意。更要考虑功能调整后，地下建筑面积变为商业会要计算容积率，突破规划条件的问题。

7、生猪屠宰类的工业项目中检疫楼是属于生产设施么？还是属于非生产设施？

属于生产性服务设施，靠生产性没有问题。科研楼靠非生产性。

8、城市基础设施配套费是按总建筑面积计算，还是按地上建筑面积计算？

按用地内所有建筑面积，包括人防工程。