建筑用途改变?土地性质改变?用途管制?谁来管?

admin3个月前城市规划管理240



1、开发边界内,没有控规,有原来的村庄规划,能不能发乡村许可?

开发边界内,控规没有覆盖,村庄规划也没有实效,只要是项目符合村庄发展需要,集体建设用地发乡村建设规划许可证,国有建设用地发工规证。

2、开发边界外,用地已经批复村庄规划里,性质是商业用地,乡村许可的申请主体是企业还是村集体,有没有相关规定?

村集体企业也可以,如果这个是集体土地入市的试点地方,可以出让给企业。

浙江某地只能将公益性质的供地给村集体,商业用地既然是开发边界外不能征收那么只能走村集体土地入市的路子。

3、一块商服用地,原建设单位03年建成商业楼,04年转卖给新的单位,现该单位想将商业楼拆除重建,能否批准重建,规划审批怎么开展?(控规仍是商服用地)需不需要考虑土地开发期限的问题?

各地都没有危房翻建的文件,要求是危房、且只能是原址原样重建,主动 拆旧新建的没相关文件。

按照控规及条件要求重新进行规划审批,核发工程规划许可证

重建应该按照新报建程序审批吧。原房屋应该到不动产办理灭籍手续。

2006年以前取得的土地,应该没有土地开发期限的问题,另外就是在土地出让合同中载明开发期限的目的是不让开发商囤地,也有限制购房户单个改造的目的,如果原来的合同中没有开发期间,而且土地使用权属于单一主体,又不在城市征收范围内,没有不让其翻建、新改扩建的理由。可以按照正常程序进行报批报建。

4、上表是居住区规划设计标准的强条,这里面他说住宅用的容积率并没有直接说居住街坊容积率,这造成了执行难,因为往往一个居住街坊里,除了有住宅和配套便民服务设施之外,还往往配套商业设施,那这个容积率就不是住宅用地的容积率了,所以没法执行啊,其他地方是怎么做的呢?

以居住街坊为基本单元组合各层级居住区。居住街坊尺度为150m250m(约56.25亩),相当于原《规范》的居住组团规模;由城市道路或用地边界线所围合,用地规模约2h㎡~4h㎡,是居住的基本生活单元。

这个当时宣贯的时候就说了,这个只是参考值,具体还要根据各地的实际情况进行决定。

容积率,和层高这个在老城区或者地形复杂地区不可能按照这个来的。另外要说明一下这个层数指的平均层数。

规划实施的依据,出具规划条件的依据都是控规,不要指望规划管理中对规范有那么清楚的了解。这个设计标准也是编制控规的规范,编制单位要根据规范和实际情况去确定地块的容积率等指标,而不能到了出具规划条件阶段才来考虑这个。

5、有没有碰到过工业项目规划手续齐全,也按照规划许可内容建设,但是没有办理施工许可证的?建好后企业要申请规划核实,可以么?

按照本省规划条例,如果没有要求施工许可前置收件的,可以进行核实。

6、新的《工业项目建设用地控制指标》2022和《化工企业总图运输设计规范》2009中关于工业项目容积率的规定中总建筑面积的计算内容不一致,按照哪个规定来执行?

当依据的规范标准针对同一情形出现不一致时,应按照从专从新原则来选择是否采用哪个作为依据。

化工项目很难达到1.0容积率,只能采用《化工企业总图运输设计规范》。化工企业有很多管道、罐体之类的,不让计容,企业很难。

只要有出处,都可以作为依据,就看当地管理部门认可不认可,正常应该认可。

化工项目应以化工标准为主,参照工业项目标准是没有问题的

7、合法建造的建筑物改变使用性质,当地规划部门审批吗?擅自改变使用性质,是如何管理的?由哪个部门查处?

原土地性质是工业用地,建设单位也建设了厂房,并通过验收。但后来建设单位现在用作商业用途,请问是按违反城乡规划法还是土地管理法处置呢?

合法建筑改变使用性质,是按照改建形式,办理一个工规证,重新明确新的建筑用途。

研发车间涉嫌改变土地用途。(《土地管理法》第五十六条建设单位使用国有土地的,应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的,应当经有关人民政府自然资源主管部门同意,报原批准用地的人民政府批准。其中,在城市规划区内改变土地用途的,在报批前,应当先经有关城市规划行政主管部门同意。第八十一条 依法收回国有土地使用权当事人拒不交出土地的,临时使用土地期满拒不归还的,或者不按照批准的用途使用国有土地的,由县级以上人民政府自然资源主管部门责令交还土地,处以罚款。土地管理法实施条例第五十九条 依照《土地管理法》第八十一条的规定处以罚款的,罚款额为非法占用土地每平方米100元以上500元。

擅自改变使用性质有县以上城乡规划主管部门负责,具体的得看你们那的三定方案。但是实际情况就是资规说我们只负责土地用途管制,具体就是根据土地利用总体规划,将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地,建筑用途改变一般都是在建设用地上,所以不属于自规局管。城管部门综合执法局意思是,改变建筑用途没有发生违法建设,不属于他们管辖。住建局说这个没有发生施工行为,有些连装修行为都没有,不归我管。只有消防飞行检查或者失火亡人以后,才会一个个追责。

8、有个供电所确定为一类供电所,建筑面积按要求设计为三层960平方米,一楼设计为露天阳台(1.9×40.55=77平方米面积为露天阳台)实际建设时把77平方米全部包进主体楼体了,设计楼体四方四正宽为8.5米长为40.3米,设计三层建筑面积960平方米(建成实际8.5×40.3×3=1027平方米)这个规划核实能否通过?批准容积率0.27,实际容积率0.29

没有按图施工,而且都超容了,肯定不能通过核实了,要么让建设单位改回去,要么划转执法局。

9、超期临建的售楼处,能否转为正式的工程规划许可审批建筑。如果可行,需要走什么手续?

可以,南京泰州有类似政策出台,可以变更,临建手续合法,建筑合规,保留后依然满足规划设计条件和相关规范要求,就可以变为正式。

可参考《南京江北新区施工许可告知承诺制实施方案(试行)》,建设单位或个人在签订土地出让合同、按规定缴纳土地出让金首付款后,已按新区规划资源部门告知承诺的方式取得临时规划许可手续,建设用地范围内建设的为主体项目服务的施工用房、售楼处、堆料仓库等需保留的辅助性建筑,该建筑已经纳入建设工程总平面方案,已取得规划资源部门的建设工程规划方案设计审查意见,方案已基本稳定。可依据申请,并通过综合评估的项目,行政审批部门在2个工作日内审查核发施工许可证。

10、在农村集体经营性建设用地入市过程中,规划部门发现入市的大部分宗地为未批先建,且大部分为工业用地,需要参照规划法64条处置吗?

应该适用65条,64针对应该领取工规证的。

第六十四条 未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改正,处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。(针对城镇建设用地)

第六十五条 在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的,由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的,可以拆除。(针对乡村建设用地)

11、有没有碰到商业或者公共建筑因为消防原因需要设置室外疏散钢梯,然后来规划部门申请办理规划手续的?如果有是如何办理的啊?因为有些商业体原来消防不要求两个楼梯,现在要求了。

就跟加建电梯是一个道理,业主自治,接受物业管理部门监督管理。

关于因消防审查原因增设室外疏散钢梯的申请事项,根据《中华人民共和国城乡规划法》、《行政许可法》和《江苏省城乡规划条例》等法律法规,以上申请事项,非城乡规划主管部门法定行政许可事项。根据《市政府办公室关于进一步加强房屋装修安全管理工作的通知》相关规定,关于房屋装修报告受理审查和分类处置工作由乡镇(街道)负责。建议您向乡镇街道或装修改造主管部门进行申请或备案,另建议您就该事项是否符合城管部门市容市貌等管理规定向城管部门进行咨询,如涉及不动产利害关系人还需根据《民法典》有关规定征求利害关系人同意意见。

如果按照前面说的是因为消防规范升级导致的要加设消防楼梯,应该进行豁免规划许可。但是有很多是因为商业建筑改变内部装修,进行分隔,改变业态,造成的必须增设消防楼梯,感觉应该进行限制,消防、图审、规划应该建立一个通畅的沟通机制,或者针对这种情况进行限制。毕竟加设消防楼梯影响建筑立面,也大概率侵犯相关关系。


12、这样的机械停车需要办理规划和施工手续吗?计算面积吗?按照构筑物还是建筑物来办理属于市政设施还是建筑?

有顶,车子也要开进去,建筑面积计算规范中也明确了计算建筑面积。各地可以规定不计容。没有结构层算一层建筑面积。广州有规定对立体车库豁免规划许可。

13、新名词,林荫停车场,树阵式地面停车场,可计入绿地率,大家可以学习下

14、居住建筑超高了(超出工规证附件施工图),不影响采光的情况下是否可以不处罚,如不可以怎么处罚?

只要没有违反规划条件,而且消防和日照没有问题,一般都是可以变更途径,另外要看是什么原因引起的超高,如果是合理误差,可以直接认可,如果是其他要去走处罚途径。

15、要建设一个建筑垃圾填埋场项目,都需要办理那些手续?

首先选址论证好好做,社稳、概审、发改立项、环评、水土、文物评、用地、工规、施工

16、小区业主这种乱搭空调外机架子,你们当地归谁管理及处罚?

物业(城管),责令整改吧,处罚或许可以,但是很繁琐。一般按照市容卫生条例。不要按照违建来查处,周期太长了,牵扯部门也多。

17、建筑审图合格证中建筑高度包括女儿墙高度吗?

答:正常算,也要看女儿墙的形式。

《民用建筑通用规范》3.2.1条规定:平屋顶建筑高度应按室外设计地坪至建筑物女儿墙顶点的高度计算,无女儿墙的建筑应按至其屋面檐口顶点的高度计算。


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