协议出让?为违法建筑完善手续以后怎么解释?

admin8个月前城市规划管理1160

13、现在工业出让都要求容积率1.0以上,达不到都怎么处理的 还有那个化工规范说构筑物可以参与容积率,可以采用吗?

本来就应该按照下限来要求,如果达不到就是项目质量不行,或者说供地多了。当然确实有部分化工项目,比如涉及氟化学的,容积率可能只有0.4-0.6,这种可以适当考虑,部分地区使用节地评价。

可以采用化工项目的容积率计算规范,构筑物计算容积率。

14、住宅用地上的部分二层商铺办理验收和登记时,要求改变用地性质为商业,这样合理吗?一般这种情况大家都是怎样做?改变商业属于规划条件改变程序很复杂?

不需要啊,和工业用地上办公楼一个样子,登记的时候就是工业/办公,居住用地/商务用房。

很多人不理解,后续才出现了不用适建来解释,而采取居住用地兼容商业。

15、一块住宅用地,面积几百平方米,挂牌出让后由个人摘牌,因为后期报方案过程中产生信访问题,本人自行建设,实际建设房子超出规划红线6平方米。为了解决不动产登记信访矛盾,局里想通过微调规划红线图来把超出的6平方米纳入红线内,有什么理由能反驳吗,或者还有别的解决途径吗?

超用地红线的用地性质是什么?也是住宅吗,如果用地性质一致,可以协议出让,然后按后续程序办理。其实前提也应该征求地段内利害关系人意见,不要解决这个信访问题,又来另一个信访问题。

协议出让本来就不常见,居住用地都是走公开招拍挂的,为了违法建设完善手续走这个的特殊路径,经不起查的。

如果是公开竞拍,这么小的用地,有针对方的话,恶意竞拍是大概率。

这么小的用地,连规划条件都没有办法出具。

还是依法按照正常路径走,违法拆除。

16、有没有关于专门出台涉及化工建设项目工规和施工许可的相关管理制度?

有一个专门的设计规范已经够可以了,其他别想了。

17、有没有规划设计条件调整相关文件或者规范吗?

基本都是按照规划法和省条例,再参考《建设用地容积率管理办法

18、规划设计条件和规划条件有没有区别?

按照法律法规都只有规划条件,特别是土地出让合同中的附件里是规划条件,以前部分城市在取得土地后,再出具一个规划设计条件的做法,感觉并不合适。大家什么看法?

19、现在工业项目防火间距不足的时候,设计单位会采取设置防火墙的方式,有时候甚至有三面防火墙,是否有相关规定可以制止这种做法?

设置防火墙一样不满足规范要求啊,这种是补丁,万不得已才这么做的,规划部门不应该认可,除非消防和应急给出明确意见认可图纸。

本来是解决历史遗留问题的手段,现在新建项目也有了。防火墙可以降低间距要求。丙类厂房之类,甲类肯定不敢。

20、一研发楼门厅层高7.4米,算不算计容面积?

门厅一般都是单层计容。

只要牵扯到容积率计算,都必须看各自的地方技术规定。

21、高层住宅设计连廊,很多后遗症,大家怎么看?

这个东西从消防排烟、后面维护、消防安全距离,雨天老人路滑等角度论证,不同意这种设计方案。北方冷的地方的这种设计不利于节能保温,可以更新当地的规划管理技术规范。

住宅建筑原则上不得设置内天井,

由于高层住宅廊内天井存在诸多安全隐患,且近年来投诉案例以及安全问题频频发生。因此2023年版对廊内天井进行补充规定。

根据《漳州市实施《福建省城市规划管理技术规定》细则 2023版)》

第 2.2.6 条 住宅建筑不得设置廊内天井,确需设置作为采光通风唯一来源的内天井(采光井等),应符合以下规定:

1) 采光井:确需设置采光井时,每栋(座)住宅原则上应 控制在 处并集中设置,且为同一层 户及以上共同使用。用于居住空间采光通风的采光井短边应不小于 米,仅用于非居住空间采光通风的采天井短边应不小于6米。……”

经调研,Xxxxxx区安置房项目存在大量业主对廊内天井增加防盗网的现象,更有甚者增加封闭门窗,形成烟囱效应。对消防安全和消防救援造成较大的安全困扰。

而且廊内天井容易引发老人雨天摔倒,小孩嬉闹攀爬等安全事故。某市主城区已经严禁廊内天井项目审批,廊内天井相关规范事关人民群众生命财产安全,需严格执行。

其实要批也可以,但是批了就给住建、消防、城管挖坑了。

不封闭有安全问题,封闭了有消防问题。封闭了 ,一是烟囱效应;二是全封闭(玻璃)影响排烟;三是全封闭后,安全疏散距离等算法不一样,可能就距离不够了。

22、没收违法所得后的建筑咋处理?

先看是否超过规划条件,不超过的话,进行处罚后变更规划。因为有的小区只是违反了工规证上的指标,不一定超过规划条件,工规证不一定全部用完该地块的开发强度

对已形成的违法建筑,已无法采取措施消除对规划实施的影响,但又不能拆除的,予以无偿没收该建筑、构筑物或其他设施。没收后的产权属于人民政府,由人民政府另行安排使用。已无法没收的,如该建筑已经售出,就要没收有关当事人的违法收入。城乡规划主管部门在没收实物或者违法收入的同时,可以并处建设工程造价10%以下的罚款。是否处以罚款以及具体罚款数额根据违法行为的具体情况而定。

确实是没有,一般就是维持原状,锁上,加封条,然后不能产权登记,不能使用,造成了很大的社会财富浪费。

也有很多地方是不能验收和办产权证,但是会作为政府性资产备案在册,也可以投入使用,甚至对外出租,但是法理上好像是有问题的。

总的原则还是不能验收和办理产权登记,所以各地执法部门也不愿意采取违法建筑没收的形式。没收以后还要确保建筑的安全性。

23、设备平台和空调板面积如何计算建筑面积?

面积计算规范3.0.26 对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层,结构层高在2.20m及以上的,应计算全面积;结构层高在2.20m以下的,应计算1/2面积。

3.0.27 下列项目不应计算建筑面积:勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙,主体结构外的空调室外机搁板()、构件、配件,挑出宽度在2.10m以下的无柱雨篷和顶盖高度达到或超过两个楼层的无柱雨篷。

24、各地近期有没有容积率1.0以下的住宅用地挂牌出让案例,想参考一下出让须知内容。

暂时还没有,因为如果低于1.0 挂牌的时候系统里面没办法录入。

25光伏建设有什么规范么?我们这边有个项目屋顶光伏,屋顶光伏构架搭了6米高。

根据自然资源部等部委办公厅《关于支持光伏发电产业发展规范用地管理有关工作的通知》,光伏方阵用地无需审批直接备案。


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