规划管理盲区:老旧小区改造

admin6个月前城市规划管理308

1、政府委托国企实施老旧小区提升改造,在小区绿化内建设了几百平方米的物业、社区用房,向规划部门办理审批手续,土地属于全体业主共同所有,立项主体是国企,对于这种老旧小区改造过程中需要完善配套的事项,规划怎么审批?(控规里要求保持现状、小区合同中没有规划条件,档案里也没有批准方案)。而且在小区居民内部分为两派,大多数无异议,极少数不同意。

老旧小区改造,方案,征求属地、社区意见、现场公示半个月,规委会如果有居民委员会意见就更好。

建筑不要影响日照、消防、等强条。

老旧小区建设主体是小区全体业主,政府及其委托部门或单位都是代建,所以还是需要充分发挥业委会的作用,特别是在改造方案阶段,要充分征集民意。后期建设阶段就没有啥问题。难点就在于土地权属、建筑规范的满足上,基本都是不报建的,也没有规划部门参与。当然之前介绍过杭州等地,有在小区内加建社区用房,超出用地规划条件的,有些地方是规定这种新建建筑不计容,主体应该是街道办比较合理,大家有查到相关文件的请发出来分享。

各地普遍的做法,还是规划管理不参与老旧小区改造,主要是涉及土地权属问题、建设主体资格、公众参与的矛盾、各项经济指标符合性、规范符合性、新老规范适用性、空间局限性、历史遗留问题处置、部门协助等。

2、供电用地上可以建综合办公楼吗,供电用地属设施用地,感觉建办公楼土地性质还是有点冲突。用地面积2万多平方米 办公综合楼只有1千多平方。其它的都是设施设备 他是个光伏发电企业。

供电公司是企业啊,不是政府投资。而且楼堂馆所是发改委管的,只要能核准出来就行了。

规划资源管的,主要还是是否符合详规,土地是否取得

供电用地上盖个办公楼,很正常的,参考工业用地上15%以内都能说得通,只要不是变相房地产开发,不是对外经营的商业形式,就都是正常的配套用房。

如果不放心,可以邀请发改委、供电等部门一起进行方案会商,征求一下意见。

315年前建成的一个政府某个单位办公楼和院子,现在不再使用,目前规划已经调整成商业用地。并且通过招拍挂形式出让给企业。现在企业办理不动产证遇到困难。因为房子是15年前政府建设的,房产证写是政府办公。现在办理不动产需要写成商业办公。请问这种事该如何处理?有没有相应的文件解决?局里要求重新按照商业做总图设计方案?这样要求合理吗?已经建成了的。啥也不改变,不新增。

本来应该是在土地收储再出让的时候,调整用途,现在这个有点晚了,现在应该涉及到调整规划用途,依法应该再收储,再调整土地及房屋性质。变更土地用途的不是小事,不要想着按照纪要处理遗留问题,以后巡察巡视说不清楚,告诉领导现在离任审计中城建环保方面这种必查。

4、在遇到改变既有建筑功能的时候,都有什么审查依据么?最近遇到一宗工业园区的工业用地租用给医疗企业,改建为医院的情况,但我们市里出台的文件类型中没有直接明确可以工业建筑改为医疗设施用地的类型。

各地的既有建筑改变功能政策都一般都是限制改变工业用地上的建筑功能,因为要保证产业用地规模,而且工业用地上办公楼改为商业的冲动就很大。而且一般工业用地用作医疗卫生用地不符合控制性详细规划;另外工业用地用作卫生跨用地大类了,这种一般都是不允许的。

工业用地改用途,看出让合同里面的约定,如果是选了收储后才可以,就必须收储。

但是确实也有一些城市出台政策,进一步调动民间投资积极性促进民间投资高质量发展,对于利用废旧厂房,还有一个五年的过渡期,不用改变用途,过了五年针对低效用地的,确实有相关政策,但是这个目前没有配套实施办法。这个也需要上位的控规调整过来了,才可以实施过渡五年后按新用途办理用地手续。

有很多老工业厂房想改造体育场馆都因为控规不符涉及到改变用途就办不下去了,只能这个《国务院办公厅关于加强全民健身场地设施建设发展群众体育的意见》国办发〔202036号,能作为使用的依据,但是要办规划手续,不符合规划的目前办不了。(一)摸清底数短板。各地区要抓紧启动本地区健身设施现状调查,评估健身设施布局和开放使用情况,对照相关标准规范和群众需求,摸清健身设施建设短板。与此同时,要系统梳理可用于建设健身设施的城市空闲地、边角地、公园绿地、城市路桥附属用地、厂房、建筑屋顶等空间资源,以及可复合利用的城市文化娱乐、养老、教育、商业等其他设施资源,制定并向社会公布。

可借鉴《连云港市区既有建筑改变使用功能规划建设联合审查管理暂行办法》第四、五、六条第一类情况:同一规划用途下建筑内部经营业态的调整,建筑使用功能变更符合城市规划要求,对周边无严重影响,无需征求规划主管部门意见,建设单位可直接按规定向住房和城乡建设主管部门申请办理消防设计审查消防验收(备案 )

第二类情况:影响公共安全、生态环境,或法律法规明确规定不得改变用途的;建筑使用功能变更严重影响城市规划和周边环境,无需征求规划主管部门意见,住房和城乡建设主管部门直接不予受理施工许可、消防设计审查或消防验收 (备案)

第三类情况:除以上情况外,(一)调整不改变土地用途和不动产登记用途的,无需办理规划许可,在取得规划同意调整的意见后,建设单位可直接按规定向住房和城乡建设主管部门申请办理施工许可、消防设计审查或消防验收备案手续;(二)调整需改变土地用途或不动产登记用途的,应当按新建项目的程序办理规划许可并完善土地用途变更手续后,办理消防设计审查或消防验收 (备案手续。

另《钦州市主城区既有建筑改变使用功能规划消防联合审查暂行管理办法》也有相关规定。

5、需要规划核实一个垃圾填埋场,有什么注意事项。

用地范围、建筑定位、退让、绿地率,防护绿地、市政管道。地下水监测等不是规划管理的范畴。

6、建筑移位导致退地界不够,应当拆除突出部分,大家有什么高见?

改到退界够就行了,其他都是工程技术手段,规划不管结构问题。

7、有没有啥规范文件列有农贸市场不能采用大跨度钢结构的呀?

1998年,春季大雪很多城市的菜市场被积雪压塌了,这个建筑结构问题,不是规划管理方面该管的。

8、有个项目已办理国有土地证,用地性质为工业用地。变更调查为设施农用地且在城镇开发边界外,现企业需要扩建,能不能仍按工业用地审批项目?卫片拍摄是否会认定为违法建设?

只要是符合当前控规,产权证还有效,就能批准。

9、现在要求产业入园,园区应在开发边界内,对于一些零散的原有工业想要扩建,是否与现行政策相符合?

工业项目已经出让的,土地手续齐全,有规划条件,确实生产需要,如果不允许改扩建,政府又不能进行收储赔偿,又不能置换,企业是理解不了的。

从理论上讲,应该执行当前规划,停止新改扩建,并逐步引导企业进行搬迁,关停,园区规模化发展,便于配套市政设置等,也是国外精明增长理论的体现。现在很多园区外企业随着环保方面的严控,又没有污水管道配套,很难生存下去。但是对那些环保豁免,又很少污染的,维持现状是可以的。国家和省级层面应该出台实事求是的政策引导,而不是一刀切或者不表态不解释,基层工作真的太难了,一方面是要求为了支持地方经济解放思想,一方面是不断进行各种巡察巡视审计,而且很多下来查的人,不懂基层困难,也不了解政策的沿革和本意。

前几天也讨论过:激辩:已供用地现在没在城镇开发边界范围内,以后怎么续批呢?

11、现在一二三产融合确定为工业用地都有什么条件?现在一个村里有块已征收的国有土地,没有规划。镇里要根据一二三产这个文件以工业用地出让,让出规划条件呢,也不拿不准怎么弄?

由农业农村部门出意见认定是123产融合项目,有一个表格,进行多部门会商,类似以前广东等地做的为了偏农业方向的点状供地,或者单独选址。

12、车库涉及遮光么?有个信访的,说别人家把他家车库遮光了。记得车库不是住宅,不涉及遮光,但找不到依据了。

原来一层采光不足有设置车库或是储藏的,现在基本没有这种情况了,现在应该车库是住人了,如果审批的是车库就不用管他了。

只有住宅、学校、养老、医院有日照要求,其他的都没有。也就是说按照规范来,规范上有日照要求的就是以上4种,其他的没有就不要管了。


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