工业项目中职工宿舍楼的问题

admin9年前城市规划管理1775

1、什么是宿舍

根据《宿舍建筑设计规范》Code for design of dormitory building(JGJ 36-2005)

宿舍  dormitory 有集中管理且供单身人士使用的居住建筑。

根据《房产测量规范》附表,集体宿舍是指机关、学校、企事业单位的单身职工、学生居住的房屋。集体宿舍是住宅的一部分。

那么得到结论:宿舍是居住建筑,算住宅的一个类型。

2、宿舍要考虑日照么?

《宿舍建筑设计规范》4.1.3 宿舍半数以上居室应有良好朝向,并应具有住宅居室相同的日照标准。

尽管很多宿舍被称作“倒班宿舍”,但还是应按照上述规定设计。

3、工业项目中职工宿舍的用地是什么规划用途用地性质?

其实无外乎2类:

a、企业取得工业用地,然后在工业用地上建设为职工服务的职工宿舍楼。理由来源于实际,也来源于国土资源部颁布的《工业项目建设用地控制指标》,其中提到“工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施

但是仔细看,这里说的工业项目用地上,并没有说是工业用地,这个是否有区别?即工业项目可以取得各类用地性质的土地,可以是工业、商业、居住、办公等等。

江苏省城市规划管理技术规定》(2011年版)中表2.3.3的注5里面就提到“工业用地应提倡多层厂房,并在规划条件中规定容积率下限;工业用地上兼容的自有办公和生产研发建筑,其建筑密度、容积率指标、高度控制可参照办公建筑执行”

那么工业用地上的职工宿舍楼也可以兼容吧?相关指标按住宅建筑控制执行。

b、企业取得居住用地。这个情况也有,更多的是以有房地产开发资质的单位为平台配套工业项目的职工宿舍。不知道工业企业可能取得居住用地,建设职工宿舍,自用,不进行销售?

4、工业项目中职工宿舍配套停车位的问题

这个应当不单独考虑,而应以工业项目整体考虑,以职工数来计算,或是按厂房建筑面积来折算,不能重复计算等。

5 、工业项目中职工宿舍在规划管理中经常出现的问题有哪些?

1)以车间和仓库的名义来报建,然后竣工验收后改为职工宿舍;

2)职工宿舍改变为成套住宅;

3)职工宿舍占地规模不超指标,但建筑面积较大,然后对外出租;

4)职工宿舍的配套过于高标准,远超设计规范,但并无冲突;

5)职工宿舍的低配,设备及设施不到位;

6)建筑风格与整个厂区难以协调,或是功能分区后,多为临路,临路景观不佳。

 

 

 

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