施工证以后,还能变更工规证么?

admin3个月前城市规划管理252



1、小区配建的公共服务设施能出让吗?

鼓励有偿使用土地,符合划拨目录的也可以出让。但是建议将这些公共服务设施用地都出让给属地政府或者城建平台公司,到了开发商名下以后没有办法管控了。

2、临时建筑和临时用地是否需要结合审批?如果租用别人的国有土地,临时建设厂房?是否可以申请临时建筑规划许可证?

临时用地一般是不能建设永久性建筑、经营性建筑。毕竟临时用地的本意是用来勘察和施工的配套临时用地。请严格执行《自然资源部关于规范临时用地管理的通知》及各省配套文件。

临时用地是依托具体项目建设的用地,有具体的类型的,厂房不是临时用地的范畴。

防止永久建筑擦边,防止到期不拆。

临时用地是临时建筑的前置,大部分临时建筑是建在正常报批取得的建设用地上,而不是在临时用地上的。

各地出台的文件一般都会明确临时建筑的类型、用途、建设规模、使用时间限制,不得借临建建设永久性建筑。

许多占用公共场地和自有用地建设的临时建设,后来,专门组织了六项综合整治,拆除了一大批,市里再也不批临时建设了。

发放工规证,即使是临时工规证,也要做到与土地权属人一致,不能发给承租人。

临时建筑是指必须限期内 (一般为不超出二年)拆除、且结构简易的构筑物和其他设施,同时也包括因工程需要而使用钢、钢筋混泥土、水泥、砖、木、石等其它耐久性材料的,二年内必须限期拆除的构筑物和其他设施。临时建筑建设前也须经规划、国土、建设等部门批准,规定使用期限一般不超出二年。临时建(筑物的特征是结构相对简易、期限不得超过两年、层数不超过两层、材料不采用现浇钢筋混凝士等永久性结构形式。临时建 (筑物不予确权发证。临时建()筑物不得改变使用性质,使用期满或因城市建设需要时必须拆除。

3、有没有放线和验线要求是不同测绘单位的规定?有没有依据?

自行规定,不同单位校核是对的,而且放线是建设单位委托的测绘单位或者施工单位,验线是规划管理部门委托或者有技术力量的,自行解决,这样是同一家测绘单位的情况是可以避免的。

放线由建设单位委托有资质的单位放线 验线可以政府购买服务制定一家来进行校验

4风电项目的升压站用地用途按工业用地,但容积率、建筑密度怎么定?

风电项目配套的升压站确实不是供电用地,是工业用地,可以参考各省《建设项目用地指标》进行,其实这种项目做不出花来,也不可能做出擦边形象,搞变相房地产开发,或者对外经营的情况,所以只要注意节约用地,少做绿化就可以了。而且这种项目一般都是专业电力设计院做的,做一个编研来确定指标也是可行的。

5、商业用地商业建筑无需考虑日照要求有政策性文件或者其他依据吗?

前几天才回答过,请自行查阅。

6、区属国企,建商业酒店,施工一年后发现自己的坐标往南偏移了20CM,申请变更总平图,请问怎么走手续?当地核实阶段允许误差是20公分,但是还没到核实阶段,他们打算先变更总图,怀疑实际误差可能不止20公分。

叫第三方测绘公司实测一个叠加规划红线再考虑下一步,其实这种可以进行变更,而且只要不能超出用地红线,不影响周边建筑的日照等相邻关系,而且不影响内部消防通道、车位、绿地率等,是可以的,又不是住宅项目那么多相关权益人和矛盾。

湖南某地没有开具的放线通知单是不能开工的。发生上述问题说明规划批后管理没有到位。

三次验线如果都到位了,这种建筑物位移的事情就不会发生。

放验线记录和图纸是我们规划竣工核实的必备资料。

当然现在各地很多城市的规划管理部门因为原来的测绘队改制了,导致没有靠谱的测绘公司技术支撑,就算天天去现场也只能看个大概。羡慕那种有编研中心,又有下属测绘公司的城市。

7PPP项目一书两证,可不可以办给社会资方?相当于土地划拨给谁,一书两证就办给谁,立项批复就给谁吗?

工规证一个具体材料就是土地证,就是审核土地证,工规证要保证主体是土地权属人。

首先民法典实施后,现在是房地一体,其次从工程建设的角度来讲,你没有土地使用权,就不能在土地上建建筑物构筑物。

8、一宗道路用地,有土地证,但找不到选址意见书和红线、建设用地规划许可证、划拨决定书等手续。现审请办理建设工程规划证,可以吗?

没有建设用地规划许可证显然是不行的,仔细查档案,里面应该有权属来源等相关资料。

如果确实土地证是真的,是合法取得的,也符合当前规划,那么就补一个建设用地规划证,再办工规证。

9、一个中学,建校几十年了,当时批了50亩,土地也只有镇、区级国土部门出具权属证明,但找不到选址意见书和红线、建设用地规划许可证、划拨决定书等手续。现在原来空地上建学校食堂,申请请办理建设工程规划证,可以吗?

按照上面一个问题处理即可。

10、工规证变更后,再未取得变更的施工许可证前可以继续施工吗?

很多地方地方规定了办理施工许可以后不得变更工规证。但是实际情况是只要通过再次图审、质监站也认可,五方主体都认可,还是可以继续施工。当然更多的情况就是消息不对称,或者大家都不想管,最后也规划核实了,竣工验收了。

11、一栋使用20多年的高层银行办公楼,现企业内部装潢改造时,将其中一层局部改为职工食堂,住建局进行图审时不同意,认为改变局部功能,让规划先批准,以你的经验这种情况要规划批准消防图审才同意吗?

规划有几种可能性:1.不理会;2.签署意见,无需规划审批;3.签署意见,规划无意见;4.签署意见,规划同意或反对。

内部装修改造,规划不出手续,毕竟整栋建筑本来就是商业金融,内部食堂符合商业用途。

《江苏省既有建筑改造消防设计技术要点(试行)》(苏建消防〔2023104号)符合县级以上人民政府制定的既有建筑改造审批管理规则,且存在下列情况的既有建筑改造,可认定为建筑主体功能未发生改变:1) 科研建筑、办公建筑增设对内服务的生活、文化、健身等服务设施;2)文化、体育、教育、医疗建筑增设小型商业服务配套设施;3)商业建筑内的业态调整或互换,如:商店、超市、购物中心、专业卖场综合商场、商业综合体的商业部分等商业建筑内,经营(服务)内容、店铺布置方式的调整或互换。

12、厂区雨污水电力等管道是否尽可能不设置在厂区道路上,目前多次施工单位反馈由于前期土建施工要吊装 运输等等,提前就把四周环形道路做了,但是地下给排水电气管网没做 让设计院修改管线到绿化带里面去,这样可以么?

给排水等地下工程,布置在厂区绿地内没有问题,以后还好维护。

有几个方面建议:1、规划方案阶段,如果绿化带允许,所有管线最好是放到绿化带或人行道,这样道路可以无井盖,避免沉降带来的维修和增强通行体验;2、车行道下的管线,必须与道路同步施工,没得商量。3、如果是绿化带中,必须景观化处理,不能形成碉堡。

13、乡镇集镇里原来的老学校,用地为国有划拨教育用地,目前镇政府申请通过资规局,把土地和建筑一起划转到镇政府,现申请建设村民安置点。由于国资无偿划转到镇政府,未经土地收储后再出让,那么后期建设村民安置点在用地性质上就存在冲突(已有的控规已将地块调整为居住用地)这种情况如何处理?

收回,重新以居住用地划拨给镇政府,由镇政府安置给村民。村民安置可以使用国有建设用地。安置房用地可以划拨。

划拨目录里有住宅用地的,没问题,我们现在城市规划区拆迁安置的都是国有建设用地

14、对于招拍挂的项目,如果修改规划条件中的限高或者容积率之类的,需要重新收回土地吗?

没说必须收回,但是是否需要收回由自规局判定。只是各地比较谨慎,经营性都要收回再出让。


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