1、土地用途管制，只是在建设用地层面，还是可以具体到用地属性，比如商业，公共服务？

两个部门合并以后，现在的口径应该是要管到具体的用地用海分类。

2、一栋建筑，原为工业，通过处理不动产登记遗留问题的方式办理了商业登记，现在要对其处改变功能的处罚，应当依据规划法四十条还是四十三条？

不动产都登记成商业了，就不存在违法问题了，要注意和反思的就是历史遗留问题处置的操作流程，建筑用途按照土地性质走，登记前要有规划管理科室的核实意见，如果这些都严格执行了，不会出现这个问题。

部分城市搞所谓的“三同步”同步登记，同步验收，同步处罚，是错误的。

问题出在流程没走完就直接登记了，反过头来又要处罚，建设单位可以不认的。

原来的建设行为（工业建设）已经取得规划工程规划许可，后期改变用途并不存在建设行为，城乡规划法对验收后的改变用途如何处置缺乏明确的约定。浙江省城乡规划条例是有明确规定的，我们浙江一般是引用省条例的规定。

第四十七条　房屋使用人应当按照建设工程规划许可证确定的用途使用房屋。确需临时改变房屋用途的，应当经城市、县人民政府城乡规划、国土资源主管部门批准，并按照城市、县人民政府的规定交纳土地收益金。

第六十一条　房屋使用人擅自改变建设工程规划许可证确定的房屋用途的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期改正，没收违法所得，对个人处二千元以上二万元以下的罚款，对单位处一万元以上十万元以下的罚款。

土地管理法第五十六条，对改变用途也是有约定的。

验收后改变功能全部按物业管理条例处理 验收前的要求按规划整改到位。法律上来说未通过竣工验收是不得使用的，也不存在改变什么用途。实际上只要保证具体建设与规划图纸一致，不动产登记与规划一致。

3、教育用地里面可以建设教师公寓不，有没有比例要求？

可以参考《高等职业学校建设标准(JB197-2019)》。

4、建成入住的住宅小区，是否还存在调整规划的概念？

主要是政策尺度和出发点的问题。无论是规划审批也好，批后监管也好，一个需要思考的问题是：如果出现政策模糊地带，我们依据什么做行政决策？拿小区来说，如果说把底层住宅改成门面，这个是禁止的，因为一是消防安全不通过，二是侵害了其他业主居住权利，如扰民、隐私、油烟污染等，三是违反作为住宅建筑的使用功能与性质，进而影响了房屋价值（很明显，同样是花住宅的钱，为什么一楼可以开商店，二楼三楼就不行？）。但是把绿地改成停车位，从规划角度来说，我们需要关注绿地率与停车位指标的变化，甚至还要考虑消防等问题。但是，我们设置绿地率与停车位的目的是什么呢？我想就是为了改善人居环境，提高居住品质。对于老小区，停车难已经严重困扰居民生活了，如果因为绿地率不低于某个数值不批准将绿化改成停车位，那我们死守绿地率的意义又是什么呢？

这块有点政策真空。各地都有自己的做法，比如采取老旧小区改造，不办理工规证，既有多层住宅加装电梯规划许可豁免，杭州老旧小区加建公建用房不计算容积率等等，确实有待厅级和部级层面的政策支撑。