遇到一宗地在城市规划区范围以外，有国有土地使用权证，有建筑物，有房屋产权证，还有少量未建设的预留地。应当是在上一轮城市总体规划调整的时候，出了规划区，现在就不再符合城市总体规划了，现在企业要转让房屋和土地产权，大家认为可以转让么？如果要转让就要在规划局办理建设用地规划许可证，但根据城乡规划法，不在城市规划区范围内的是不能做行政许可的。但既然人家有产权证，从物权法的层面上讲是可以处分的，这个是个问题。

那么我也考虑了但是在做城市总体规划调整的时候将这个土地调整出规划区是有很大的问题的，至少从物权法层面是不对的，大家认为呢？

另外如果这个土地是在规划区范围内，但是因为路网调整正好在道路用地范围内又是如何处置呢？