规划管理中建筑面积的相关问题

admin10年前城市规划管理161

建筑面积是城市规划管理工作中相当重要的一个控制指标,从地块的规划条件开始,就已经对建筑面积进行了相应控制,容积率上下限对应了建筑面积控制,比如控制为不大于10000平方米,到了土地出让合同时还应该是不大于10000平方米,到了项目总平面图时,项目的总建筑面积还是控制在10000平方米,不过很多时候企业和设计单位为了利益最大话,总平面图中建筑面积不限接近或等于10000平方米,但是由于设计深度的问题,没有考虑建筑墙厚或是细部结构样式,到了规划设计方案阶段,总建筑面积就有可能就要突破总平面图中设定的数值,有些地方控制比较严格,设计方案的值一定要控制到和总平面图一致,但到了施工图阶段,随着设计的进一步深化,建筑面积的变化更大,因此要做到,总平面图-规划设计方案-施工图中的建筑面积的一致性是否必要,存在思考的必要性,一般的做法是放松的,只要最后的数值不超过规划设计条件,是允许的,但也有些地方是不考虑的,必须要一致,汗的吧,其实都有问题,审批的严谨性和合理性难以统一啊。

另外一方面,我们不仅要问规划条件中的建筑面积是如何确定的?总平面图中的建筑面积又是如何计算得到的?实际方案中的建筑面积又是如何计算的?施工图中的建筑面积计算一般是否准确?

规划条件的建筑面积按控规中容积率指标计算得到,简单的。

总平面图中的建筑面积按建筑物占地面积乘以层数在乘以一个放大系数估算得出,应该是个不精确的值,当让也有规划设计方案和总平面图一起设计的,那么建筑面积比较准确。当然设计深度不到施工图阶段是不可能将建筑面积准确的,比如是否设计廊柱,做闷顶还是阁楼,电梯间的设置形式,都可能增加面积。

至于施工图中建筑面积计算,即施工图设计说明中的建筑面积也不一定准确,甚至有些设计单位考虑到设计费用是按建筑面积计算的,故意增加建筑面积的情况屡屡发生,规划局审查人员如何核准这个最后的建筑面积是个头疼的问题。

这里还涉及到以前谈过的建设工程规划许可证中载明的建筑面积和规划核实的建筑面积一致性问题,应当都按照建筑面积计算规则来核对,不能按房产测绘的数据来核对,这个问题也是很普遍存在的。

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