城市规划博客

别墅不是住宅？你看到只是低层住宅！

城市规划博客提到过很多次别墅，想明确别墅的定义，搞清楚什么的别墅，什么样子的房子是别墅，技术规范里到底是怎么定义别墅的，不过这个事情确实很麻烦，即使有搜索帮忙，也很难搞清楚。不过最近看到一个新闻，其中记者很耐心对别墅进行了分析，不提新闻的主干内容，我们将其中涉及到别墅定义的内容贴出来，给大家共享：

在2003年2月，国土资源部曾出台通知，要求清理各类园区用地、加强土地供应调控，并首次提出“停止别墅类用地的土地供应”。2006年5月，国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，再次重申在全国范围内停止别墅供地，并对别墅进行全面清理。2006年12月份，国土资源部、国家发展改革委联合发布的《禁止用地项目目录(2006年本)》的通知(国土资发〔2006〕296号)文规定，别墅类房地产开发项目列入《禁止项目目录(2006年本)》。凡列入《禁止目录》的建设项目，各级国土资源部门和投资管理部门一律不得办理相关手续。违反本通知规定办理相关手续的，要依法追究有关部门和有关责任人的责任。2008年1月，国务院下发《关于促进节约用地的通知》，要求“合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应”；去年，国土资源部出台了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，具体提出19条调控措施，第一条中就提到了“要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地”。

别墅和一类住宅用地没关系。小区的用地是一类住宅用地，建的房子属于“低层住宅”。不管是分类用地还是房屋分类中，都没有‘别墅’这个定义，国家层面也没有人给别墅下定义，但是国土资源部、建设部都没有对别墅做出一个明确的定义标准。

尽管以前发出了很多关于禁止建“别墅”的《通知》《规定》《用地标准》等文，但都没有详细的划分。直至去年12月份，国家国土资源部发出通知，居住用地容积率低于1.0以下的，不得进行挂牌。

根据国土资源部2010年12月19日晚发布的《通知》，国土资源部要求严格执行招拍挂出让制度和操作程序，规范房地产用地出让行为。对存在超面积出让、捆绑出让、“毛地”出让、住宅用地容积率小于1.0、出让主体不合法等违反政策规定的出让公告要及时撤销。一旦发现存在住宅用地容积率小于1.0等违反政策规定的出让公告，应及时责令市、县国土资源主管部门撤销公告，重新拟定出让方案。违反规定出让的，应责令立即终止出让行为，并依法追究责任。

居住用地共分四类，一类居住用地则是指以低层住宅为主，市政公用设施齐全，布局完善，建筑密度较低，绿地率较高且环境良好的用地。在国家建委印发的另一份《对职工住宅设计标准的几项补充规定》的通知中也提到，第一类住宅，每户平均建筑面积42至45平方米，适用于新建厂矿企业的职工对在边远地区和偏僻地区的职工住宅，每户平均建筑面积可高于此数，但最多不得超过50平方米。

国家对“别墅”没有明确的定义，那到底什么样的住宅才称得上是“别墅”？

目前无论是市场还是官方，对别墅都没有一个统一的定义。比如说，有人认为别墅是独门独院、占地面积大的独栋建筑，也有人认为别墅是容积率低的高档住宅，如联排别墅、叠加别墅等。从2003年国家严禁向别墅房地产开发项目供地，这条政策出台已近8年，让人不解的是，迄今为止，仍没有任何一份官方文件来明确界定，究竟什么是别墅？

在2006年中国地交会上，有关部门一官员曾这样向媒体解释自己对别墅的理解：“别墅现在还是指独门独院、两至三层楼形式。”另一官员这样定义别墅：“独门独户独院的那种，占地面积又相当大，容积率非常低的那种。”

在字典内解释别墅，即别业，是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。在网络上，对于别墅的定义也是五花八门、层出不穷。有人认为别墅是一种庄园式的居所，有些人则是认为独栋独院，占地面积大的居所，更甚者认为在三层以内的低层住宅，均属于别墅。

 

2008年1月9日，深圳一家媒体曾对“别墅”进行过解释，别墅是指独立的、规模较大的花园住宅。建筑密度很低，内部居住功能完备，绿化也有较高的标准。从建筑形态上来分可分为：独栋别墅、联排别墅、叠加别墅；从功能上分可分为：生活型经济别墅、度假型别墅、出租型别墅、经营型别墅、商住型别墅。在文中，这家媒体又分别对独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅做出了定义和特征介绍。只是这些并非政府部门官方公布的定义。