别墅不是住宅?你看到只是低层住宅!

时间: 2011-08-10 / 分类: 城市规划管理, 城市规划设计, 法律法规规范 / 浏览次数: / 5个评论 发表评论
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城市规划博客提到过很多次别墅,想明确别墅的定义,搞清楚什么的别墅,什么样子的房子是别墅,技术规范里到底是怎么定义别墅的,不过这个事情确实很麻烦,即使有搜索帮忙,也很难搞清楚。不过最近看到一个新闻,其中记者很耐心对别墅进行了分析,不提新闻的主干内容,我们将其中涉及到别墅定义的内容贴出来,给大家共享:

在2003年2月,国土资源部曾出台通知,要求清理各类园区用地、加强土地供应调控,并首次提出“停止别墅类用地的土地供应”。2006年5月,国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》,再次重申在全国范围内停止别墅供地,并对别墅进行全面清理。2006年12月份,国土资源部、国家发展改革委联合发布的《禁止用地项目目录(2006年本)》的通知(国土资发〔2006〕296号)文规定,别墅类房地产开发项目列入《禁止项目目录(2006年本)》。凡列入《禁止目录》的建设项目,各级国土资源部门和投资管理部门一律不得办理相关手续。违反本通知规定办理相关手续的,要依法追究有关部门和有关责任人的责任。2008年1月,国务院下发《关于促进节约用地的通知》,要求“合理安排住宅用地,继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应”;去年,国土资源部出台了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,具体提出19条调控措施,第一条中就提到了“要严格控制大套型住房建设用地,严禁向别墅供地”。

别墅和一类住宅用地没关系。小区的用地是一类住宅用地,建的房子属于“低层住宅”。不管是分类用地还是房屋分类中,都没有‘别墅’这个定义,国家层面也没有人给别墅下定义,但是国土资源部、建设部都没有对别墅做出一个明确的定义标准。

尽管以前发出了很多关于禁止建“别墅”的《通知》《规定》《用地标准》等文,但都没有详细的划分。直至去年12月份,国家国土资源部发出通知,居住用地容积率低于1.0以下的,不得进行挂牌。

根据国土资源部2010年12月19日晚发布的《通知》,国土资源部要求严格执行招拍挂出让制度和操作程序,规范房地产用地出让行为。对存在超面积出让、捆绑出让、“毛地”出让、住宅用地容积率小于1.0、出让主体不合法等违反政策规定的出让公告要及时撤销。一旦发现存在住宅用地容积率小于1.0等违反政策规定的出让公告,应及时责令市、县国土资源主管部门撤销公告,重新拟定出让方案。违反规定出让的,应责令立即终止出让行为,并依法追究责任。

居住用地共分四类,一类居住用地则是指以低层住宅为主,市政公用设施齐全,布局完善,建筑密度较低,绿地率较高且环境良好的用地。在国家建委印发的另一份《对职工住宅设计标准的几项补充规定》的通知中也提到,第一类住宅,每户平均建筑面积42至45平方米,适用于新建厂矿企业的职工对在边远地区和偏僻地区的职工住宅,每户平均建筑面积可高于此数,但最多不得超过50平方米。

国家对“别墅”没有明确的定义,那到底什么样的住宅才称得上是“别墅”?

目前无论是市场还是官方,对别墅都没有一个统一的定义。比如说,有人认为别墅是独门独院、占地面积大的独栋建筑,也有人认为别墅是容积率低的高档住宅,如联排别墅、叠加别墅等。从2003年国家严禁向别墅房地产开发项目供地,这条政策出台已近8年,让人不解的是,迄今为止,仍没有任何一份官方文件来明确界定,究竟什么是别墅?

在2006年中国地交会上,有关部门一官员曾这样向媒体解释自己对别墅的理解:“别墅现在还是指独门独院、两至三层楼形式。”另一官员这样定义别墅:“独门独户独院的那种,占地面积又相当大,容积率非常低的那种。”

在字典内解释别墅,即别业,是居宅之外用来享受生活的居所,是第二居所而非第一居所。在网络上,对于别墅的定义也是五花八门、层出不穷。有人认为别墅是一种庄园式的居所,有些人则是认为独栋独院,占地面积大的居所,更甚者认为在三层以内的低层住宅,均属于别墅。

 

2008年1月9日,深圳一家媒体曾对“别墅”进行过解释,别墅是指独立的、规模较大的花园住宅。建筑密度很低,内部居住功能完备,绿化也有较高的标准。从建筑形态上来分可分为:独栋别墅、联排别墅、叠加别墅;从功能上分可分为:生活型经济别墅、度假型别墅、出租型别墅、经营型别墅、商住型别墅。在文中,这家媒体又分别对独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅做出了定义和特征介绍。只是这些并非政府部门官方公布的定义。


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5个评论

  1. 城乡规划博客
    2011/08/10 09:41:47

    分析的很透彻,原文转载了。

  2. 遥远
    2011/08/14 13:13:00

    关于“别墅”的概念,国家标准《民用建筑设计术语标准》(GB/T50504-2009)第 3.1.3条明确规定:“别墅villa 一般指带有私家花园的低层独立式住宅。”据此,国家相关部门对于别墅是有明确界定的。

  3. admin
    2011/08/15 07:36:40

    昨天看到中央台的一个新闻,他们的说法是国土部提到过,必须是独栋,2-3层,面积比较大,容积率比较低的项目。上次在微博上有人告诉我必须是独栋,不过没有明文规定。

  4. admin
    2011/09/16 21:55:57

    国土资源部首提住宅用地容积率不得小于1

  5. admin
    2013/07/09 13:41:37

    有网友提到:

    别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式,带室内车库。但是像很多“四层单体洋房”、“联排排屋”、“双拼排屋”、“叠加排屋”都是高档住宅,也叫排屋洋房,不是别墅又叫亚别墅、类别墅。