工业项目中办公用房规划管理的纠结

admin13年前城市规划设计3719



工业项目中的办公用房在城市规划管理工作中一直是一个难点问题,难在什么地方呢?简单来说是分四种情况:少建、多建、功能规划不合理(易改造)、外观难控。

在详细介绍以上情况之前我们先说一下与之相关的城市规划管理工作情况。

 

1、关于工业用地上办公用房的建筑功能和房产登记的问题。

我们一般理解工业项目的办公用房是建设在工业用地上的,由于工业企业实际需要而必须建设用于企业自身自用的办公用房,这些办公用房不能对外出租经营,不同于商业办公,与办公写字楼、sohu等有本质的区别,属于工业用地上兼容性适建的建筑物,也算是配建。至于在房产登记时,确实有很多地方是根据建设工程规划许可证的内容登记为“办公楼”等,而建设工程规划许可证上内容则一般以施工图上载明的项目名称为准。此处提到房产证上的办公楼因有土地使用证上的工业用途为比照,所以可以很明确的区分,确定为工业项目的办公用房。

2、城市公共设施配套费的收取问题。

尽管很多城市对于工业项目是免收城市基础设施配套费,但是还是有很多地方由于经济条件的限制,还是在收取,而采取对工业项目中直接用于生产的建筑减免,而办公用房的部分是全额征收的也是非常多。城市公共设施配套费收取标准,全国上下各不相同,从几十到一百几十都有。

3、工业用地中非生产用房的建筑面积占比限制问题。

无论是国土部门和规划部门都对工业用地上建设非生产用房(含办公用房)都有限制,工业就是工业,主要是生产功能,不是用来搞商业、办公、居住及其他功能的。因此国土部门的规定是非生产用房的占地面积不能超过项目总用地的7%,而城市规划管理部门在各类规范里都没有明确,规划上讲究的是合理性,而各地或许都有自己的规定,一般是规定非生产用房的建筑面积占项目基地总建筑面积的10%-15%(随便欢迎大家在本文评论里提供自己了解的情况,不胜感激),其实根据我在项目审批中的经验来讲,觉得小企业普遍能接受的值是在6%上下。

4、办公楼用房内部结构的特殊性问题。

办公楼的内部结构和居住建筑很接近,至少是比大空间的厂房及仓库要接近,所以很多不良企业主经常是在办公用房的建筑设计上挖空心思。通过楼梯设置位置、阳台布置、卫生间设计、管道设计等来预留改造空间。

5、办公楼的外观设计问题。

办公楼很多情况下确实是一个企业的门面,能一定程度上体现企业管理层的品味,而且办公楼一般都是放在企业的入口处,临路景观。因此将办公楼建设成什么样子是一个很难处理的问题,高度、形式、立面、建筑色彩、建筑体量、阳台样式、窗户等等。规划管理部门都要讲究一个新建筑与周边环境的协调,临路景观很重要,而企业则讲究自家办公楼的好看,高、洋气、显眼、突出等等,加之建筑外观的美观是因人而异,不同人有不同的看法,所以很难达成一致意见。

好像说了以上5点后,不要再说什么,大家都能明白了,呵呵。

我还是说自己最近遇到的事情吧,有一家企业送来方案设计,工业项目,是生产五金配件的,用地面积为3万多平方米,总建筑面积为2万多点。一个极大的单层车间、一个三层车间、一个2层的仓库、一个3层的综合楼(其实就是办公楼)、另外还有一个办公楼。这个方案里最显眼的就是那个办公楼,3层,外观是很多立方体组合的,很有层次,有露台、有阳台,从外观看更像一个新颖的别墅,内部结构就是一间一间的办公室,我测算了整个项目的非生产用房的用地占比只有4%,建筑占比不到10%,算是合理的,不过数了一数这个企业的办公室总量,多达70多间,在除集体大办公室外其他办公室每人一间的情况下,也能容纳100多人,而考虑到这类企业情况,及该项目的用地面积,我猜测这个企业的这个办公楼是有问题的,应该是想在验收后改造为居住用途,后经询问,确实如此,他们企业为外贸出口企业,说是经常有外国客商来验厂之类,可以安排住宿,平时可能会有企业主和高层人员。当然这些是不允许。真要避免这样那样的违法建筑啊!

另外遇到过一个企业的方案,看到他们的办公楼很小,很古怪,我提出了多了修改意见,他们都不予采纳,后来他们拿出一个草稿图,我发现居然是一个国外别墅的效果图,我郁闷的,设计单位也太过分了,改造很有难度,也很别扭。

待续…………………………………………

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