城市规划与实施最重要的一个环节是对地块的建设控制，尤其是国有土地使用权有偿出让的地块，涉及主要建设容量控制指标有容积率，建筑高度等，容积率甚至成为腐败与反腐败的一个阵地。 由于中国当代城市规划的历程较短，在规划理论与规划实践等方面积累的经验仍然不足。相对来说，对于城市总体规划，战略发展等宏观方面要成熟些，而对于城市建设最具直接控制作用的控制性规划，依然存在广阔的研究天地。最近几年的单元控规，选址论证可以说是控规的延续和深化。 昨晚看了福格尔森的社会学名著《下城》（downtown，感觉直译为“下城”似乎会起误导作用，不如意译为“城市商务区”，与文章主旨更合适）。其第三章专门讨论了1900年代前后的二三十年，美国各城市关于建筑限高的实践。使人更明白，建筑限高是有其经济与社会的历史渊源的，而且是经历了长时间的论战，考虑了城市经济利益集团，政治势力，房产价值，建筑技术，价值观，社区公正，公共卫生，交通拥堵，天际线景观美学，心理感受，消防、防震防灾等公共安全，最后成为美国区划（ZOING）的重要指标。其中最为显然的是经济的因素，成为下城限高之战的核心因素，福格尔森也是反复强调了。 我国新实施的《城乡规划法》明确规定，土地出让之前必须取得城市规划主管部门的规划设计条件，其中包括容积率，建筑限高等主要指标。这体现了用地出让的公平公正，也便于城市主管部门空竹管理城市建设。不过，我这里依然要讨论的是指标的合理性问题，期望规划设计条件更加科学，合理。 且来看我久前接触的一个案例，某开发商来自国内一线大城市，欲投资内资中小城市。在基本确定投资意向后，要对投资地块进行研究与投资概算，提出有关指标控制的要求。城市与地块的基本情况如下：房产平均价格2800元/平米，一般高层造价1500元/平米（高层），地块面积较小，净用地不到1万平米。开发商开始用了一线大城市的理念，感觉地块小，如果能增加建筑面积就是增加利润，所以希望楼能造高点的，层数多些，所以就拍脑定了个28层。通过预算，增加建筑高度后，增加了造价300元/平米，按保守售价2600元/平米计算，利润约为2100万。如果按照18层计算，利润是2050万。前后相差50万利润，加上销售能不确定情况，最后开发商决定高度降为18层。结果是容积率，建筑高度双双齐降。 从上述案例可以看出，能够决定地块开发强度的，正如福格尔森所描述的是市场，是经济效益，是开发商的理性行为。由此我们可能要反思，由专业院校设计，由主管部门确定的地块控制指标是否合理。对地块的土地使用是否合乎当前的经济发展状况。 当然，开发商是唯利是图的利益团体。城市规划作为社会公正的价值取向，由必要对其进行干预，现在的干预就是出具一张很具刚性的指标体系，而在福格尔森提及的交通拥堵，社会公正，环境卫生等方面体现的很少，至少没有讲述清楚。而且，指标体系缺乏弹性空间，也就是说限制性多于灵活性。