解读《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(转)

时间: 2011-12-23 / 分类: 法律法规规范 / 浏览次数: / 0个评论 发表评论
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《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2005]5号)已于2004年11月23日由最高人民法院审判委员会第1334次会议通过,自2005年8月1日起施行,草读如下:

  一、土地使用权出让合同纠纷

  第一条 本解释所称的土地使用权出让合同,是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方,受让方支付土地使用权出让金的协议。

  第二条 开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,应当认定无效。

  本解释实施前,开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的,可以认定合同有效。

【略读】市、县人民政府土地管理部门才是适格的土地出让方,《土地管理法实施条例》第22条第(三)项和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十一条都如此规定,土地整理中心、土地储备中心、土地开发公司都不是出让的合格主体,包括今后的开发区管委会。

  第三条 经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权,土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的,应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。

  当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的,应予支持;受让方不同意按照市场评估价格补足,请求解除合同的,应予支持。因此造成的损失,由当事人按照过错承担责任。

【略读】协议出让具备两个条件,第一需要经过市县人民政府批准,第二协议出让价不得低于法定的标准。否则价格条款无效,不过规定了一个补救方式,就是按合同订立时的市场评估价补交土地出让金。笔者以为一个合同的价格条款无效了,何必不规定出让无效呢?

  第四条 土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地,受让方请求解除合同的,应予支持。

【略读】《国务院关于出让国有土地使用权批准权限的通知》规定,政府对有偿出让国有土地使用权的批准权限,应与行政划拨国有土地使用权的批准权限相同,按照《中华人民共和国土地管理法》中关于国家建设用地批准权限的规定,出让国有土地使用权的批准权限为:耕地一千亩以上,其他土地二千亩以上的,由国务院批准;耕地三亩以下,其他土地十亩以下的,由县级人民政府批准;省辖市、自治州人民政府的批准权限,由省、自治区人民代表大会常务委员会决定。

  第五条 受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意,改变土地使用权出让合同约定的土地用途,当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的,应予支持。

【略读】改变用途的两个条件,一取得规划部门的同意,二调整为新用途的土地出让金价格。

  第六条 受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途,出让方请求解除合同的,应予支持。

【略读】出让方有权解除合同的情形。

  二、土地使用权转让合同纠纷

  第七条 本解释所称的土地使用权转让合同,是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方,受让方支付价款的协议。

【略读】出让和转让最大的区别是出让是土地一级市场,转让是土地二级市场。

  第八条 土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后,当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。

【略读】土地使用权是物权,而我国采取的是物权和债权相分离的原则,因此存在物权未登记完成交付前对方违约的问题,合同与登记是两码事,未登记只是土地使用权未交付,不等于合同无效。

  第九条 转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权,起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效。

【略读】我们国家规定了两种使无效的转让变为有效的转让的方式,就是取得政府追认或起诉前取得证书,这个不是很过分,有的规定在判决前解决了证书或追认问题就有效,因此注意这个区别点(诉前还是判前)。

  第十条 土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同,在转让合同有效的情况下,受让方均要求履行合同的,按照以下情形分别处理:

  (一)已经办理土地使用权变更登记手续的受让方,请求转让方履行交付土地等合同义务的,应予支持;(【略读】登记的对抗效果最强硬)

  (二)均未办理土地使用权变更登记手续,已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的,应予支持;

(【略读】登记部门可能会重复登记,先占的效果这个时候非常明显,)

  (三)均未办理土地使用权变更登记手续,又未合法占有投资开发土地,先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的,应予支持;

【略读】先付款的优先)

  (四)合同均未履行,依法成立在先的合同受让方请求履行合同的,应予支持。

【略读】先订立的优先)

  未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的,按照《中华人民共和国合同法》 的有关规定处理。

【略读】本条解决了“一地多卖”时优先权的保护问题。

  第十一条 土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的,应当认定合同有效。

【略读】《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定了划拨土地不可以转让的例外情形。 符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物,其他附着物所有权可以转让、出租、抵押:

(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;

(二)领有国有土地使用证;

(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;

(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的,分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。

  第十二条 土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权,起诉前经有批准权的人民政府同意转让,并由受让方办理土地使用权出让手续的,土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。

【略读】划拨土地的转让合同定性为补偿性质的合同,按照法律规定,政府收回划拨土地应当给予一定的补偿,对于出让方让出土地的损失,由受让方补偿。

  第十三条 土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权,起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续,并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的,土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。

【略读】政府直接划拨给受让方的情形,也按补偿合同性质论。

  三、合作开发房地产合同纠纷

  第十四条 本解释所称的合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

【略读】往往是资金与土地的合作。

  第十五条 合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的,应当认定合同有效。

  当事人双方均不具备房地产开发经营资质的,应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的,应当认定合同有效。

【略读】个人合作建房的障碍之一,合作建房必须有一方具备开发资质条件。

 

  第十六条 土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的,应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的,应当认定合同有效。

【略读】土地不得为划拨性质,不过诉前有机会补救。

  第十七条 投资数额超出合作开发房地产合同的约定,对增加的投资数额的承担比例,当事人协商不成的,按照当事人的过错确定;因不可归责于当事人的事由或者当事人的过错无法确定的,按照约定的投资比例确定;没有约定投资比例的,按照约定的利润分配比例确定。

【略读】对增加的投资数额的承担比例做出的规定。

  第十八条 房屋实际建筑面积少于合作开发房地产合同的约定,对房屋实际建筑面积的分配比例,当事人协商不成的,按照当事人的过错确定;因不可归责于当事人的事由或者当事人过错无法确定的,按照约定的利润分配比例确定。

【略读】房屋实际建筑面积少于约定面积的分配比例做出规定。

  第十九条 在下列情形下,合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的,不予受理;已经受理的,驳回起诉:

  (一)依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准;

  (二)房地产建设项目未取得建设工程规划许可证;

  (三)擅自变更建设工程规划。

  因当事人隐瞒建设工程规划变更的事实所造成的损失,由当事人按照过错承担。

【略读】不予受理的三种情形,主要是涉及建筑规划合法性的案件,需要行政先行处理。

  第二十条 房屋实际建筑面积超出规划建筑面积,经有批准权的人民政府主管部门批准后,当事人对超出部分的房屋分配比例协商不成的,按照约定的利润分配比例确定。对增加的投资数额的承担比例,当事人协商不成的,按照约定的投资比例确定;没有约定投资比例的,按照约定的利润分配比例确定。

略读】房屋实际建筑面积大于约定面积的分配比例做出规定。

  第二十一条 当事人违反规划开发建设的房屋,被有批准权的人民政府主管部门认定为违法建筑责令拆除,当事人对损失承担协商不成的,按照当事人过错确定责任;过错无法确定的,按照约定的投资比例确定责任;没有约定投资比例的,按照约定的利润分配比例确定责任。

【略读】此条规定合作建房成合作建违章建筑的,对损失的分担的诉讼中责任确定问题。

  第二十二条 合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例,当事人未足额交纳出资的,按照当事人的实际投资比例分配利润。

【略读】投资不到位利润分担纠纷。

  第二十三条 合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的,不予支持。

【略读】空手套白狼的行为不受鼓励。

  第二十四条 合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同。

【略读】保底条款情形一的处理:“供地+免险”=“地皮转让”。

  第二十五条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只分配固定数量房屋的,应当认定为房屋买卖合同。

【略读】保底条款情形二的处理:“融资+免险+分房”=“买房”。

  第二十六条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只收取固定数额货币的,应当认定为借款合同。

【略读】保底条款情形三的处理:“融资+免险+分房”=“借钱”。值得琢磨的是这个合同的效力问题。

  第二十七条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只以租赁或者其他形式使用房屋的,应当认定为房屋租赁合同。

【略读】保底条款情形四的处理::“融资+免险+租房”=“租赁”。

  四、其它

  第二十八条 本解释自2005年8月1日起施行;施行后受理的第一审案件适用本解释。

  本解释施行前最高人民法院发布的司法解释与本解释不一致的,以本解释为准。


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