规划管理业务交流整理1月6日

admin6年前城市规划管理495

1、审核规划设计方案一般从哪些角度来发现问题?

答:审方案主要看它的合规性,简单说就是是否符合规划条件,四大指标是否吻合,退让是否满足,建筑间距是否符合规定。建筑立面材质和色彩与城市对景观的要求是否有大的冲突。其他属于合理性审查,交给专家论证会。

 

2、城市设计的内容和深度标准是什么?

答:城市设计不是法定规划内容,它指的是一种规划方法,可以贯穿于总规、控规、修详规每一种规划层次中。

城市设计导则是城市设计的内容之一,目的是为了把城市设计的研究成果落实在下一步法定规划中。

 

3、如果是针对道路两侧立面风貌改造,做城市设计的话需要做些什么呢?

答:这种方法主要是在传统的指标式规划理论中增加人性化的内容,重点在研究与人的活动接近或相容的场所,比如城市中的公共开敞空间,大型公建周边,步行街,混合功能区,这些地方人的活动模式以及相应的规划与人的模式相结合采取的适应性、预见性或者引导性的策略措施。

建议首先界定研究范围,因为街道不是一层皮,可以往两边纵深进入一定区域,具体看建筑群落对景观的影响程度。

范围界定以后就分析现状街区的城市功能,未来规划定位等等这些。然后根据你的分析内容,来做一些引导性的规划导则,比如商业地段,建筑色彩材质尺度,文物保护地段,结合旅游设施怎么转换原有功能,可以做很多事,可以做得很细。也可以只是个导则,用于指导下一步控规编制。

城市设计导则由设计单位完成。

可以对比城市规划编制办法。

 

4、做规划评审我们一般从那些角度去提建议呢(控规修编)?

答:控规审查呢首先看规划范围、片区功能定位与上位规划、专项规划是否符合,再看功能结构是否完整合理,与片区周边的衔接是否协调通达,然后看路网结构、景观绿化系统是否完整,路网的数据指标是否符合规范,绿地的总量和布局是否满足总规要求,然后看片区公共服务设施、市政配套设施是否有缺项,最后看图则划分和具体图则指标的确定。

 

“片区公共服务设施、市政配套设施是否有缺项、最后看图则划分和具体图则指标的确定”这些都要根据总规和专项规划来评审。

还要对照规范,比如多大规模的片区配置多少设施,现状是什么情况,控规是否有考虑,有布局。

 

一个是组织专家论证,一个是征求局里各部门意见。市政方面最好再征求管线单位意见,最后规划部门合总协调,都是办法。

公共服务设施涉及到文化、教育、公园绿地什么的,可以征求文化部门、教育部门和园林部门意见,河道地区还要征求下水务部门意见,诸如此类

 

还要公示,让市民提意见

 

专家论证阶段最好尽量请技术专家,政府部门去函征求意见就行。

征求其他政府部门意见是给他们发文,并附上规划文本

文本盖个章,写上:此文本仅供控规审查使用。

 

 

5、专项规划要先有控规才能做的吗?

答:不是,专项规划是总规层次的

只不过现在城市管理者把城市分割成几个区,每个区的区政府做了控规以后生硬地合在一起形成一个总规,有时候会形成控规在前,总规在后,专项更加滞后的情况,非常糟糕。

这种时候规划局只能代替市长做一下拿总的工作,不然光是修编规划就忙死了。

现在是市级总规修编很难,只能先从村镇规划修编入手,最后在动总规,这样才不耽误项目进度

 

 

6、对于建筑物间的架空走廊,有顶盖和围护设施的,应按其围护结构外围水平面积计算全面积;无围护结构,有围护设施的,应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积.请问这句话怎么理解?

答:围护结构 和 围护设施 是有区别的

围护设施是指栏杆、扶手之类的

围护结构是指墙体之类的

 

有顶盖和围护设施的,应按其围护结构外围水平面积计算全面积;

比如亭子,亭廊等

 

无围护结构,有围护设施的,应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积.

比如伸出去的飘台等(非泛指阳台)

按照新的建筑面积计算规范

 

阳台全都是三面有墙,也分结构外和结构内,即墙体位于结构柱外侧,结构柱内侧之分

结构柱外侧按一半算,结构柱内侧全算

 

没有围护结构的设备平台对尺寸有要求

江苏限制0.6,实际操作0.9

 

“3.0.24 下列项目不应计算面积:

(1 )建筑物通道(骑楼、过街楼的底层)。

(2)建筑物内的设备管道夹层。

(3)3建筑物内分隔的单层房间,舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台等。

(4) 屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天游泳池。

(5) 建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台。

(6)6勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调机外机搁板(箱)、飘窗、构件、配件、宽度在2.10m及以内的雨篷以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊。”

《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2013

 

 

7、政府建设的菜市场 属于什么用地性质?

答:菜市场应该是零售商业用地,用地分类的B11

 

8、建设工程规划验收管理规定?

在规划博客站内搜索有好几个地方的规定可以借鉴。

 

9、仓储物流项目的限高?

按照控规来出具规划条件

 

10、公示时有公众反对怎么办?(规划调整)

答:把开发商和业主请过来开个协调会

让开发商自己想办法,规划部门做协调人

协调会留下纪要

如果是坚持反对,,建议不宜变更。。

如果开发商也不想变更,还有利益相关人反对,写个专报给政府,规划部门积极支持了,可是按照规程公示后有业主反对,协商未果,不能审批

有没有碰到开了听证会,听证结果是反对,但还是得许可的情况啊

那许可就违规了

涉及公开、听证的,一定要严谨。

 

 

11、关于城镇规划区内村民建房审批的文件

答:就看土地规划和城市规划是否符合

比如说,村民建房的那个位置,是在一个公园的扩建的规划内,但是那个公园近期没得扩建的计划,这种怎么批

不符合规划,不批

  • 但房子破旧,基本快成危房了


原址原规模原结构原貌的修缮不需要办理审批手续,在博客中有住建部的复函,大家可以查阅。

 

规划区内乡村建设应该按照城市建设要求进行管理。原则上对于单独建设住宅不再审批,往城市型住宅区进行引导。(云南)

如果不纳入管理,很快就形成新的城中村,一个是城市基础配套满足不了,一个是居住环境下降厉害,最终损害的是城市建设水平

 

12、规划城镇用地经营性的必须要招拍挂吗?

答:土地是否招拍挂请国土部门决定。

 

 

13、因电缆下地改造,供电部门在机非隔离带建一个环网柜,已建成使用,现在正对环网柜商户上市民论坛,要求拆除。如何回复?

答:如果没有正常建设手续,属于未批先建情况。

(该案例按照道路改造施工图进行建设,由重点局实施道路改造)

 

书面把规划该负责的范围交代清楚就行。

各负其责才是现代政府的特征

写控规上,这块地是做什么的。

实话实说,“该项目未经我局审批”是一种方式,发邀请函把商户、供电局请来坐到一起协商,把各方的为难之处讲清楚,也是一种方式。

规划依然是个中间人

就让供电局自己来面对商户说,为什么他们要建这个环网柜

有必要的话加上信访部门、居委会一起谈

主要开始供电局和商户,这两个是利益主体

对生意影响,大家一起坐下来想办法有没有补救措施,比如,供电局收了咱们那么多电费,能不能拿点钱出来,帮商户做做广告什么的

信访牵头,或者大领导牵头

 

先看房产证,是不是所有人

再问主张什么权利,有没有什么法规支持这个权利

然后找个合适的部门劝劝,最多电力给点补偿。

一定要把道路建设方重点局拉进来

 

14、在规划城镇建设用地内,两规(总规和控规)相符的情况下,经营性项目一定要征地来建设?可否村集体占地?

答:规划许可上面建设单位要写村部名字,执照那些都要一致,算村办企业,并且需和土地证统一一致。

 

15、乡镇集体土地上的加油站能办理规划许可手续吗?

答:

这个问题的关键是哪些情形才可以用集体土地。

中华人民共和国城乡规划法》第四十一条 在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的,建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请,由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。

其次才是看看是否符合乡镇规划,方可办理乡村建设规划许可证

加油站为经营性项目,应使用国有土地。

 

 

16、国家法规规定控规调整(局部修改)的公示应该是几天?

答:《城乡规划法》第十五条 城乡规划制定的公开公示时间:

(一)城乡规划报送审批前,公示的时间不得少于三十日;

(二)城乡规划及重大变更自批准后二十日内应当向社会公告,运用政府网站和固定场所进行批后公布的,批后公布的时间不得少于三十日,在规划期内应当纳入政府信息公开渠道,向社会公开。控规局部修改参照此规定的重大修改变更执行。

 

 

17、蓝线图分几种,一般蓝线和储备蓝线,还有啥蓝线?一般蓝线是指规划设计的蓝线吗?

答:规划蓝线一般称河道蓝线,是指水域保护区,即城市各级河、渠道用地规划控制线,包括河道水体的宽度、两侧绿化带以及清淤路。根据河道性质的不同,城市河道的蓝线控制也不一样。

补充:用地红蓝线图:规划局核准的土地使用面积即为红线图,蓝线图一般是在红线图的外面用虚线画的,在施工期间可以临时占用的部分,施工完毕,就以核准的红线为准。

建筑红线一般为建筑物的占地界限,用实红线表示,二层以上有阳台用虚红线表示,表示底层不占用地。也称“建筑控制线”,指城市规划管理中,控制城市道路两侧沿街建筑物或构筑物(如外墙、台阶等)靠临街面的界线。任何临街建筑物或构筑物不得超过建筑红线。投资方在取得某块地皮的开发权时,有关领导部门会给出建筑红线,意思就是投资方所造的建筑不得超过该范围。一些民用建筑,如小区就会沿建筑红线建造围墙,墙内可按设计师的设计来规划,如建造广场,则沿建筑红线设台阶或绿化等. 但是如果建造独立的建筑物一般不会压着建筑红线来建造.这是为了保证建筑物之间有充分的间距以便行走,采光,安全通道等基本设施。

蓝线图:传统的建设图纸都是用晒图的方法复制出来的。由于晒出来的图纸线条是蓝色的,所以就有蓝图的大名了。为了加强城市管理,规划就成了城市管理的重要手段,任何建设都必须报规划经规划部门批准了才能开工建设。在申报中必须要有规划图纸,就是蓝图,规划部门审批时根据建设的需要在总平面图用红线画出建设用地范围,就是我们常常说的红线图了。上面的情况可以理解为报批的图纸为蓝线图(另外蓝线表示水域范围边界),规划部门批准的建设用地范围都是用红线在蓝图上画出的,就是红线图。

另外图纸各种颜色的线条表示的意思有这几种。

  • 红线指经过规划部门批准的建设用地范围边界线。(2)蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。(3)绿线是指城市各类绿地范围的控制线。(4)紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线,以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界。(5)城市黑线指划定给排水、电力、电信、燃气施工的市政管网;黑线管治是对上述市政管网的管理,做到规划有序。


 

 

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