刘家海:规划许可的“四要素”问题(转)

admin1年前城市规划管理344

私宅审批法律纠纷的风险点与应对策略

之三:规划许可的“四要素”问题

第三个风险点,讲规划许可证的问题。主要围绕规划许可的“四性”来讲。这里跟刚才讲的公平性的问题可能会有一点需要区分的,就是我们讲公平性的时候通常是讲不同的许可、不同的人之间来做对比的。这里讲的是同一个许可里面的几个要素性的问题。从现在我们实际的做法和现有的规定来看,规划的许可,当然主要讲建设工程规划许可,比较有典型性,它是对一个特定的人,在一个特定的地方,怎么样来建设一个项目或者房屋,这样子做出的一个许可。这样的许可在规划管理上来说,它应该是有一定的时间性的。在我们现在对许可的认知中,对人、事、地这三个要素性规定的认知已经是非常确定的,但是对时间性认知的问题,可能还是有一些漏洞,或者说是以前在遇到的问题不够多的时候,可能不太注意考虑这一方面。许可的时间性,按照我们建设用地的规划许可也好,建设工程的规划许可也好,在我们地方性法规的层次上规定了一定的时间(有效期),在国家的法律里面是没有的。认真论起来,法规的效力层次是低了一点,但是不管怎么样,在法规的层次上确定了许可有效的期限,这个时间性也算是有依据了。

许可的时间性问题对于规划总平来说,略为复杂一点,或者说依据比较薄弱。在实施《行政许可法》清理行政许可事项的时候,大家论来论去,不知道怎么样对总平进行归类好。现在从实践来看,法院的一些判决是认为我们的总平属于规划许可。因为总平对规划许可的很多具体内容都已经做了明确的规定了。所以法院认为这总平也是许可。总平的时间性,没有跟建设用地、建设工程许可一年内有效的规定衔接上,只是我们规划局自己规定六个月内不得修改,解决的是不要让业主频繁地来反复折腾我们的问题。有些很多年以前审定的总平,业主一直没有去做建设,现在却突然找出来让我们按照这个给他发建设工程规划许可证,但我们的城市规划已经做了很大的改变了,我们的一些政策也已经做了很大的改变了,总规或者控规都已经不是原来的版本了。这样你要按原来的总平审批建设显然已经不合适了。这个时候就比较犯愁了。有些确实不太好处理。所以总平的时效性问题,如果一定要完善的话,我觉得是不是可以,特别是出让土地,出让合同都规定了什么时候开工,什么时候竣工的,可以大致上参照这个竣工的时间,按照规定到这个时候你应该做完了,这个总平就成为历史了。你以后就不要再拿这个东西来跟我说一定要怎么样怎么样了。我以后规划变了,你还要建就明确按照新的规划对你提出新的要求,重新审核过符合的才可以建设,不符合的我就不理你了,你原来的总平就算是失效了。

最近我们分局碰到比较多的历史遗留问题处理,这里面有一些没有建完就已经办了房产证了,或者转让以后,再拿以前的许可证来叫我们继续认可它,六层,八层的,但是我们现在的控制已经是四层,有些地方甚至是规划控制不能再建设了。这就出现矛盾了,产生纠纷了。这就需要我们要在法律上找出应对的办法来。

我这里对规划许可“四性”的提炼,实际上也是专门请教法规科以后总结出来的。就是说我的许可是针对特定的人,在一个特定的时间内,在一个特定的地方,来做这么一个特定的建设的,那你现在已经物是人非,甚至人也非,物也非了。你已经办了房产证以后,或者经过一个竣工验收以后,尽管你没有建到原来的六层、八层,才建三层、四层就竣工完了,办完房产证了,那你原来的许可就了结了。如果你再还要建设就按我们现在的要求重新开始,按照新的许可来申请,来审查和审批。

还有涉及到许可证更名的问题。真正的更名,比如说我刘家海,更名为刘国海,但人还是我这个人,这叫更名。要是你把房子转让给别人了,别人也来办理所谓的许可证更名,张三的变成李四的了,这个实际上就不能叫更名了,这是转让了。根据《行政许可法》第九条规定,如果没有法律和法规专门的规定,行政许可是不得转让的。我们现在规划的法律法规并没有规定许可转让,那就是不能转让的。应该是这么理解的。当然我们现在是邕宁县的历史遗留问题太多,这条我们也不好强行实施。转让以后的“更名”业务原来分局一直都在办理,不能到我来了就停掉不给人家办了。我写了一篇叫《执行<<>行政许可法>取消城镇私宅规划许可证转让更名业务》的探讨性文章,大家有空可以看一下。这里有一个案例,原来邕宁县的时候批了六层,建了三层就竣工卖掉,办理了房产证了,过户了。新屋主现在回去翻出个东西来说,原来给我六层的,你现在要同意给我建六层啊。行不行呢?我不懂机关科室里面的同志有没有其他的理解啊,我们现在分局里面主流的理解就是,你原来的那个许可已经完结了,对我就没有用了。我们现在要求他重新申请,重新审查。是这么个概念。如果真要打起官司来,我看我们还是站得住脚的。

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