刘家海：土地证对规划审批的影响（转）
之四：土地证对规划审批的影响
第四个风险点，土地证问题。土地证的问题，我们通常是说，建设工程的规划许可是跟着土地证走的，有土地证规划才能许可。这是比较通常的看法。但是，实际上土地证并不是我们规划许可的唯一合法凭证。可以作为一个很主要的凭证，但不是唯一的。在法律上来讲，土地登记卡，上次法规培训课的时候我们规划局的法律顾问律师已经讲过，土地登记卡的效力要比土地证更高，如果土地证上记载的内容跟土地登记卡上记载的内容不一致的话，还应该是以土地登记卡为准。这里涉及到对物权效力的认识问题。土地证具有物权的推定效力。我拿了一本土地证，上面写着我的名字，如果没有相反的证据推翻它，那就认为这个土地就是我的。土地证它是这么一个推定的效力。土地物权的确定效力是从哪里来的呢？比如说我们出让一块土地，这块土地的物权效力是从出让合同那里来的。土地合同签署完了，交完出让金了，按照土地管理法，就可以交付给土地使用人控制和使用了。土地使用权的物权确认效力是从这里来的。所以，在有些特殊的情况下，没有土地证，为什么也可以考虑给办理相关的手续，这个是有道理的，有根据的。当然我们在一些部门的执法或者检查里面，有些人可能会有点不同的认识，但只要他有一点法律的逻辑思维，应该是可以讲得清楚的，应该是可以听懂和接受的。
有一个案件，是我们批了一个私宅，我们批的时候是有土地证的，开工以后旁边就有一个人跳出来阻止，后面发现土地证在发证的时候是有点问题，现在国土局可能会撤销这个土地证。如果这个土地证被撤销，接下来我们在撤销土地证的行政决定最终生效后，就得跟着撤销我们的工程规划许可证。当然这个土地证目前已知的情况只是程序上的问题，当时要签四邻意见的时候，业主自己老哥子都帮人家统统签上去了。实际上如果没有签四邻意见，土地部门也是可以根据具体情况处理的。这个土地的发证实质上应该还是没有错的，只是程序上出了问题。因为土地证的问题影响到我们规划怎么处理可能会有点复杂。如果土地局撤销了，我们规划局跟着撤，到最后过两年以后按照正规程序再把土地证办回来了，我们又要再给他重新核发规划许可证。要是真出现这种情况，就有点瞎折腾了。
现在有一些屋主没有土地证的，但是在邕宁县的时候已经有人民政府的用地批准书或者有用地许可证了。当时邕宁县建设局也发了建设用地规划许可证，建设工程规划许可证的。这些尽管没有土地证，屋主来申请办理房屋规划竣工验收的时候，我们觉得应该也可以给他们办的。这是我们的想法。