城市规划博客

城乡规划法和各地城乡规划条例里对于给个人办理建设用地规划许可证及建设工程规划许可证都是允许的，当然本文仅讨论城市规划区范围内的。

国土部门也是允许个人取得国有土地使用权的，但是很多部门对于个人投资开发土地有相关障碍，主要有2个方面：

个人建设行为能进行立项么？

部分地区的发改委部门认为国家没有哪个文件提到要给个人立项的，这个具体我不了解，不过我在网上找到过给个人立项的案例及立项文件扫描件。

个人能进行房地产开发么？

《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条提到

本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

《城市房地产开发经营管理条例》

第二条　本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

《房地产开发企业资质管理规定》

第一条       为了加强房地产开发企业资质管理，规范房地产开发企业经营行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本规定。

所以我个人认为：

如果一个自然人，取得一块商业或是居住土地，在上面进行建设，然后自己使用建筑物，并不转让房地产开发项目、不销售、不出租商品房的行为，并不算房地产开发经营。应该是符合国家相关规定，并不需要取得房地产开发企业资质。

下面来看一个案例：

某地，一自然人李某通过土地竞拍取得了一块1800平方米的商住用地，国有土地，李某到规划局办理建设用地规划许可证，规划局提出李某应当取得发改委的立项批文，理由如下：

城乡规划法第三十八条　在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用 权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的 组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

这个里面只提到了建设单位，没有提到个人。

城乡规划法第四十条　在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

所以很多人认为自然办理建设用地规划许可证就不需要提供立项。

但是我们可以看到《江苏省城乡规划条例》

第三十五条 以出让方式提供国有土地使用权的建设项目，按照下列程序办理建设用地规划许可：

（一）建设单位或者个人持建设项目批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县城乡规划主管部门提出申请。

那么规划局要求其提供立项文件是正确。

李某认为规划局的理由也算充分，于是去发改委要求立项，发改委提供个人不予立项。

后来李某没办法，只得成立了一个贸易公司（个人独资公司），经营范围为：小百货批发与销售。于是发改委给与立项，主体为：甲公司（李某）。

规划局虽然认为发改委的立项很奇怪，主体写的很模糊，单位还是认为主体为李某即甲公司，因为办理建设用地规划证的核心要件，国有土地使用权出让合同的主体是李某，发证必须是给李某的，不可能发给甲公司，立项文件的主体必须是李某才行。

以上案例，大家讨论一下吧！！！