1、出用地性质按照《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）》还是按照《城市用地分类与规划建设用地标准》？

调查了一下，全国都不一样，都有，按新的就是与控规有点不一致，各地有执行制作表格进行衔接的，也是可以的。

新标准就是个试行部门通知，用地标准是国标，用地分类还是强条，建议还是用原来的。

2、别墅是怎么定义的，怎么管理？

前一阵这边还在巡视以前审批的联排别墅，大家还是谨慎一点，和国家大政策方向不一致的，不要放松。

这边觉得房地产市场不行，可以放松一点，而且毕竟别墅没有准确定义，只要不是单门独院的，风险并不大，而且大家都知道批不批别墅的关键不在规划部门，在于政府土地财政的迫切需要。

别墅的理解，一般理解是地块容积率小于1，二到三层，面积大于140平方米，独门独户独院的商品住宅算别墅（农宅除外）。

住宅低于1.0出让不了，但是可以搞高低配或者搭配一点多层商业建筑来平衡整体容积率。

3、规划方案在规划，施工图设计审查在住建。很多楼房设计都是卡着国标尺寸来弄，比如连廊净宽不小于1.2米，实际施工还要考虑外装，净宽就变成1.1米了，业主上访，这个怎么处理的？

规划法有规定：办理建设工程规划许可证需提交：申请书、建设工程设计方案和土地证明材料，没有要求施工图，但是各地有省份的城乡规划条例里是要求收施工图的。

我们要求设计方案中的尺寸都是外围尺寸，施工图应该严格按照审定规划设计方案设计。（很多楼房设计都是卡着国标尺寸来弄，比如连廊净宽不小于1.2米，实际施工还要考虑外装，净宽就变成1.1米了）这个问题与规划没关系。

一是方案上看不到消防栓，二是方案可能在施工图阶段还会微调修改。就是施工过程中，不涉及到强条的部分，建设单位和设计单位施工单位也是有一些细节的调整，如果业主追究这个，没有办法让哪个部门来兜底管按图施工了。

规划部门管好土地用途、控制指标、场地布局、公共空间、相邻关系、建筑高度、风貌形态、设施配建等，住建部门管好建规的强条，其他部分建设单位仔细负责，业主按照这三个方面去找对应的负责。

4、问下收施工图纸才办工规的，收的施工图纸是图审前还是图审后的？

江苏以前有两种模式，一种审图过了，再去办工规证，另一种就是先办工规证，然后去审图，如果后期有大修改再返回规划。规划部门只收建筑专业。后来省厅统一要求按后一种执行。

山东也是这样的。

办理工规收施工图建筑设计部分，只审涉及规划指标的内容，审查是否符合经批准的建筑设计方案总平面图，不深入审查。

5、防火间距 消防登高操作场地 消防车道 室外消火栓的布置属于规划核实的内容吗？

不属于，规划部门管好了建筑定位间距、绿化和停车位，就不会影响登高和消防车道了，各自管好各自的内容。

6、有一批政府投资项目，在建设时修规、放线、验线都是按照规划要求进行的，但是由于各种原因，业主没有办理工程规划许可证，现在已经建设完成，要求规划部门补办工程证，这样的事情是否需要处罚，如果不处罚有没有法律依据？

对于违建建筑处置，只有三个可以看《城乡规划法》、《中华人民共和国行政处罚法》、《关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见》

其中提到：

未取得建设工程规划许可证即开工建设，但已取得城乡规划主管部门的建设工程设计方案审查文件，且建设内容符合或采取局部拆除等整改措施后能够符合审查文件要求的。违法行为轻微并及时自行纠正，没有造成危害后果的，不予行政处罚。

然后就是执法部门的自由裁量权了。

执法介入，接受立案调查，结论出具符合原批准建设工程设计方案或详细规划，即刻到xxx补办建设工程规划许可证，不处罚。

重点：建设符合原审批工程设计文件。

各级人民政府不得以会议或者集体讨论决定等方式要求城乡规划主管部门对不符合城乡规划的建设项目核发规划许可。

建议和领导沟通，参照部里2021年1号文的精神，直接绕过补证环节，出认定意见，直接办理不动产登记就完事了，毕竟产权登记不是许可，风险小很多。

7、各地建设工程设计方案是哪个部门审查？工规证是哪个部门发？

都在自然资源局，方案是工程科审查，工规证是自然资源局在政务大厅窗口发。

都在自然资源局，工规证，在工程规划科，办证规划监管，核实，都在工程科。

都在自然资源局，方案、工规、核实、执法在一个科室，人员严重不够，做得很累。

方案是自然资源局审查，工规证是行政审批局。

为了打造营商环境，发改、生态环境、经商、建设、资规等部门的审批科都搬到了行政服务中心集中办公，这边倒是顺了，但是和局里的沟通距离变远了，规划和土地的融合较差，被土地线打小报告是常事。

8、有一个商业度假村项目，其中有四栋房子向北偏移了四米，与方案不一致。这种严重偏移的怎么处理？按法条来的话是不是要拆除重建了？

对现状重新复核，如果能够满足相关规范和技术要求，不违反规划条件的前提下问题也不是很大。

处理流程是先处罚，然后可消除情形处理，处罚决定书-方案调整-公示-变更工规证-核实。

9、批后管理的验线如何操作？

定下来需要放验线的材料，里面带着第三方测绘服务单位出局的放验线报告，项目单位就知道自己去找了，然后验线报告拿过来以后，局里派人简单去核实一下，自己拉钢尺都能解决问题了。

综合执法部门会查放验线手续，属于协调联动机制里，就是结合违建的巡查，省时省力。

通过大量讨论，感觉到各地对批后管理已经很拉跨了，即使有国土系基层站所，但是他们基本都不做规划批后的业务。批后公示、批后巡查基本都没有了。

10、对于违建没收的部分，能否合法化，重新办证验收产权登记？主体是谁呢？

我们是罚没所得，让建设单位获利不了就行了。

没收建筑物，特别是建筑物的一部分没有办法处置。

我们是指定国有平台公司接盘。

我们是不会没收，变为公建无偿提供给政府，一般是给社区，以后也不能交易买卖，没有纠纷。

城市规划及规划管理都只是社会行为的一小部分，不是所有的事情都是规划一家就能解决的，也不是所有事情都是规划说了算，不揽权也不推责的情况下，出了问题就应该正视问题，然后分析问题解决问题，找出法律法规和实际工作中的不足，属于法律法规层面的，建议补充完善，属于工作方面的，建议学习整改。不能一棍子打死也不能不管不顾。能通过制度约束的，就不要单凭工作能力。并且规划问题不能单看一个点，要点线面结合起来看。

规划的实施，是一个独立的系统，政府会议纪要，政府抄告，都救不了规划人的命。合规性，符合上位规划，符合我们职责范围内的规范才能保命。