大讨论:商业工业用地上类别墅建筑防控如何做!

admin8个月前城市规划管理319

1、放置于地面的一体化消防水箱,长26米,宽16米,高4米,规划审批是按照建筑控制,还是视为设备

理解应该按设备,构筑物。

2、现在向上级申报各类争取资金的项目很多,涉及到用地预审与选址意见书的办理,有没有很好的工作制度规避规划审批风险?

做好职责范围内的事情,选址要有依据,法定依据,或者请第三方做好论证报告做技术支撑,对于项目起因要有发改部门做背书,项目建议书的批复还是要作为前置。

3、建设工程竣工检查,有下列情形的,可以认定规划检查合格:建筑外墙尺寸未变,建筑内部平面布局调整幅度不大,不影响建筑结构安全的。如何理解?结构方面规划根本无法核实和认定影响大小,可操作性很小啊!

不影响计容指标,不涉及改变功能的内部隔墙调整,规划都不管,结构安全的问题自有住建部门去把关。

4、风井按计容面积算么?

某些地方规定,风井是不计容的。

5房地产开发项目规划核实的时候发现建设单位擅自缩小了物管用房的面积并且调整了位置,我们准备移交综合执法局处理,这种行为是属于可采取改正措施消除对规划实施的情形吗?

一般情况下还是可以消除影响的,比如将靠近的建筑功能调整为物业用房,常见的就是低层一套住宅拿出来调整为物业用房。经过处罚,然后按照处罚决定书,变更建设工程设计方案,在变更工规证。

6、未按建设工程规划许可证实施,各个地方的都是怎么核实的?是由核发许可的处室做还是有执法队他们做呢?

大部分城市还是由许可科室,并不是局里的执法大队,明确的要进行处罚的就移交给综合执法局。

许可处室发现线索,移交给执法,执法去调查,调查完确实违法该罚罚,不违继续实施。

发现线索移交给执法局,不经过局执法大队,也不经过局法规科。

原来由执法大队核实,审改后由审批科室。核实中发现的,要求自行整改,情节严重或拒不整改的将线索移交执法。

2019年以上,很多地方规划管理科室和其他科室还是不能很好的融合,比如土地利用、地籍、不动产登记、执法大队、法规科,从项目用地预审与选址意见书的办理流程来看,很多地方还是由两个处室在承办。

7、商务金融用地上的办公场所,外观像别墅如何把控?

每种类型的建筑都有自己对应的设计规范。如果在商业用地上建住宅,那它的设计会很明显,肯定不符合商业建筑的相关规范,就会不符合土地用途。

建筑外观,比如材质、颜色、屋顶形式、有没有阳台、露台等,内部分别,是不是几室几厅,有没有淋浴房、浴缸。上下水管道预售孔位,楼梯的位置。有没有分割成套的,分割组合可能性。

有违建别墅的嫌疑,管控上:一不允许设置厨房,不得预留管线。二不允许按套设置卫生间、茶水间,必须按层集中设置。三立面不允许出现飘窗、阳台等偏住宅元素。四控制最小占地面积和销售的最小套型面积(纳入规划条件,写进合同的)。

关键还是后期监管,很多一层2000多平方米的大空间,验收后,还是可以分割出来好几套住宅,设计上没有问题的。

规划管理是个人性的工作,是个高风险的岗位,想做空想家就换个岗位,去做规划编制吧。


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