重点审查:规划管理中涉及安全的要素有哪些?

admin3个月前城市规划管理321



1、在审批时有要求先消除违章再进行审批的说法么?比如违建及工改商,比如企业在一期验收之后有违建,现在地方政府要求提质增效,上马二期。

规划验收之前,违建是要求处理完毕才行

续建批的时候要求把违章和违反规划用途的情况消除才可以

审批行为是独立的,法律上并没有以违法行为处置为前提,处理违法行为是部门监管职责的应有之义。

发现违法建设就要立案调查,就算你不是执法部门,在审批过程中你也要同步抄告或者移交执法部门,二期许可时,至少要对发现的违法建设进行立案调查,在规划验收前处置结束

有没有依据?

2、有个项目其中有个消防水池,规划设计方案没有算建筑面积,也没有算计容面积,现在办理施工许可证的时候,提出建设工程规划许可证没有这个内容和面积,所以施工许可证也不能办这个内容。

消防水池有些地方是计算建筑面积的,具体按国家规定来算,至于计不计容,应该是当地市自然资源局说了算,有地方规定。

即使是消防水池算构筑物,也要写明建筑规模,比如长宽高,那样也可以办理施工许可证了。建议把所有建筑物构筑物都办理工规证,并标明建筑面积或建设规模,这样确实有利于后续办理施工许可和产权证登记。不办理也影响办理消防手续。

3、某项目未按照规划许可进行建设,超建了3层,超过规划条件允许容积率(如规划条件及审批2.4,实际建成2.8)。实际难以拆除,已缴纳了城管局的罚款,空置多年。可否在确保建筑质量安全+消防安全的前提下,通过变更容积率,补缴土地出让金后办理规划核实,完善建筑产权手续?有没有同行处理过类似的项目?因为省市一直强调不得变更出让土地后的容积率,但是不给个通道感觉永远是死结。求指教~

即使要调整也是要按照《建设用地容积率管理办法》,如果心不虚,你严格执行了能办?符合控规,而且要符合能调整的集中情形,肯定是不包括你当前的动机,还是拆了安全。

违法后再调整容积率不适用于容积率调整办法。

各地普遍的做法是禁止给开发类项目调整容积率,给公建类和工业项目是可以,连物流仓储项目都是严格管控的。这样基本基于三个原因:一是依据城乡规划法和各省条例;二是依据《建设用地容积率管理办法》;三是调整容积率基本都是纪委必查的;四是在各种审计巡查巡视中必查,而且你也很难解释清楚。而且基本没有多少无法整改的项目,整栋拆除的违建比比皆是,部分拆除技术手段也是有的,关键是看建设单位和主管部门愿不愿意。

再来学习一下前几天的部里文件,今后的规划条件调整是重点督查内容:

17条重点:加强和规范规划实施监督管理工作

4、城镇住宅用地/停车位,是不是房屋既能作为住宅使用,又能作为停车位使用?

这个登记的意思,土地的城镇住宅用地,功能是停车位,这个是停车位的产权。

5、指标有限的情况下,为了保障发展,单独把未来扩展区城市主干道纳入开发边界,两侧均为农用地未纳入开发边界。在图上显示为单独的一条路,这种情况下,怎样落实文件精神,或者说怎样编制控规、作为核发工程许可的依据?

目前有省份采取了,编制郊野单元详细规划,内外一起做,据说当地省厅基本认可这个思路了,只要保证详规编制单元内不要有其它村庄规划即可。

这个前提难道是在未来扩展区内,就不算突破开发边界了?另外编制的详规也要得到上级批复认可,得到省厅备案以后,才能审批吧?各地有更具体的说法么?

6、原农场体制下的国有划拨住宅用地,目前已划为城市规划区域内,类似城中村。想办理新建或扩建手续,是办理建设工程规划许可还是乡村规划许可。如按照宅基地管理办法,是否可参照原农场体制办理乡村许可。

已划入城市开发边界内,而且还是国有土地,应该发工规证。

7、有些项目在建设工程在取得建设工程规划许可证后,未申请验线就开工建设了,针对这一情况,有没有什么好办法,能够管控到企业必须先验线,才能办下一步手续?想听听各位有看法和建议?

只能发工规证的时候发告知书,后期多巡查。

在发工规证时附件中给建设单位明确需要验线。规划条件核实时要建设单位提供每次验线的结果,没有的话不予验收核实,规划条件核实不是单指验收,验线也算。

上海城乡规划条例有相应罚则,不过也就处款2000元。

建议可以通过后续不同宽紧手续引导建设单位主动申请放样复验。比如,主动申报放样复验的,在不影响周边利害关系人及小业主利益的前提下,在预售前允许对规划许可部分内容进行调整,便于后面验收。对不主动申报的,后面不允许规划调整,不按图施工就必须整改。

8、装修图审必须要房屋竣工验收报告吗?前期补证发放的怎么办?不动产办过了,时间太久,房屋竣工验收报告找不到,怎么办?

正常情况下,不动产要件里有竣工验收资料。补办里面也有住建部门确认的材料。其实只要是合法建筑,进行了产权登记的都可以报装修图审。

9、居住小区项目,规划方案调整了(增加建设规模,符合规划条件指标),建设单位未来变更已经核发的工规证,现规划核实,依据工程规划许可证肯定过不了,能依据调整后的规划方案吗?工程规划许可证怎么办呢?

变更工规证后再规划核实。

已实施建设的先追究未按规划许可内容建设的违法责任,再依法变更工规后予以核实。

方案批复不是最终行政许可,工规证才是。我不清楚你们那里预售前后的调整要求是否一致。我这里预售前,只要公示就行了。预售后,就要求小业主签字同意。

预售前调整的方案,没有特定的利害关系人,肯定没签字。预售后再调整工规证,不补业主签字的程序,就很大风险,小业主可以行政诉讼的。

各地都比较谨慎,对预售部分要100%同意,如果不同意的解除合同从而达到100%,或者不能进行变更。

根据民法典,交房后业主自治的时候是双2/3。但是交房前民法典没写,所以还是建议100%

100%签字后面没矛盾,节约行政成本,节省行政精力,不用应对小业主后续信访投诉,行政诉讼。2/3的,估计行政许可上不违法,但没签字的估计是要跟规划部门搞到底了。

交房后有些事项是三分之二,有些是四分之三;但是涉及到规划许可变更应要求100%

10是否有哪条法律依据,能把规划图与施工图连接起来,现在会发现到施工图阶段,细节处又改变规划内容。普遍的情况是规划方案审查了,办理了工规证才能送施工图审查,施工图审查后,改了的东西基本不再返到规划,所以最后问题多多。中间阶段没有链接,到最后规划核实就会出问题。

还有三套图的情况呢,规划一套,图审一套,房产预测绘一套

刚才讨论的停车位,其实就是审查的一部分,到施工图阶段,因为各种原因改变位置,柱子,人防等。最终都是和规划审批的平面位置不相符。

地方自行协调,一般是发工规证的时候的附件施工图盖章给一份给审图办,也有先进的地区是将规划和审图纳入一个审图系统里,通过电子签章解决,并联审批,同步审查,不过也是相对的,对最终图审通过的图纸保证与工规证附件基本一致是很难的,关键还是在于明确规划许可到底管施工图里面哪些要求,这样审图办才能控制。

各地工改在尝试做这个工作,就是工规证-施工图审查-消防审查-人防审查-规划核实-竣工验收-竣工图,纳入一个系统,一张图管到底。大家拭目以待吧,这个问题不仅仅是规划管理的问题。


11、规划管理中安全审查怎么审?包括哪些内容?哪些属于安全要素?文件里写了依据职责将涉及安全的要素。

“特别重大居民自建房倒塌事故……相关自然资源主管部门及其工作人员未认真履行规划管理职责被严肃追究责任,教训十分深刻”

有次自建房质量出问题了,政府领导想把责任推到我们规划审批这一块,说是批的层数高了。规划批一百层,建房质量出现了问题,是因为批的高了吗?

实事求是,只有建筑间距、建筑退让、建筑限高、出入口位置、转弯半径、管线间距、高压线退让。

大家觉得还有哪些?

停车位大小算不算?

绿植高度算不算?

外墙涂料颜色算不算?

屋顶材料种类算不算?

大型广告牌尺寸及形式算不算?

建筑结构安全难道也要管?

……

12、企业所有厂房都是设计成15米高单层厂房,设计说明有特殊设备安装需求,所以工程规划许可的时候都是按单层面积许可的,验收时按2倍计容。目前规划核验已过,竣工时间也马上到期了,但容积率还差点。企业提出当初因为项目紧,设计不完善,有一栋厂房其实是作为仓库的,没有设备要安装,能否多倍计容?

只要达到15米高度,就可以多倍计容,其他不用管,而且审批的是厂房,不能擅自做仓库使用。

13、独立柱啥意思?总共只能有一根柱子吗?还是外边缘两侧都能各有一根柱子?

独立柱和夹墙柱的区别

独立柱就是周围没什么和它接触的东1、西,就一个柱子挺在那里,独立柱是不依附墙体或其他构件而独立承重受压的柱子。有单独的地基基础和混凝土垫层,独立柱一直都是向上到建筑物顶止。一般对于高层、小高层框架结构、框剪结构有的。结构比较安全,常见于地下室车库结构。2、而夹墙柱是砖混结构中混凝土的柱子与砌好的墙砖是浇注在一起的,通常人们就叫砖夹柱,又名也就是“夹墙柱”了。

14、独栋别墅(已办理房屋产权登记)因房屋质量,相关部门建议依法拆除,现该别墅的国有土地使用权证尚未过期,如拆除后,购房人个人能否取得建设工程规划许可按原图重建。如不能,开发商能依法取得建设工程施工许可证按照原图纸对该别墅重建?对类似情况是否有相关法规或者文件?

修缮有依据,重建没有依据,后期也没有办法办理其他手续,施工许可和产权登记。

如果确实是住建局确认是质量问题,这个可能性基本不存在,主要是购房户要重建才是真的,如果是因为其他不可抗因素,住建局认定是不能正常维修的,可以由住建局出具维修方案或者按照原结构进行重建,也可以视作修缮,不办理任何其他手续。但是谁来监督呢!

15、航空限高怎么复核。控规把这个问题丢给总图审查来复核,不知道怎么复核?按理这个应该是控规阶段的事情,但是控规只是写“限高70米且满足航空限高”。

这个应该从室外地坪到建筑物的最高点,包括天线等,以绝对海拔高度来的,就是国家1985高程系统。航空限高应该以空管局的文件为准。

航空限高区算天线、非航空限高区算到女儿墙。

限高区不光航空,还有文保,气象,军事等周边都要限高。


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