A公司有一宗工业土地300亩，化工项目，一期已经建成投用，二期已建成当未规划核实和没有工程竣工备案，三期已经办理规划许可和图审，未正式开工，另该用地尚有部分空地。

B公司目前已经收购了A公司，但上述土地权属人尚未变更，B公司有其他资质，A公司不具备，后期将以B公司名义新上一个新产品生成项目，因涉及办理化工项目的立项、环评、安评时间较长，计划近期将上述用地及其上面的不动产及在建工程变更到B公司。

一期已建成办理了产权证，所以没有问题，正常变更过户。

二期已经建成但没规划核实，如果不动产权证办理到了B公司名下，后续能进行规划核实和工程竣工备案么？以A还是B公司？

三期才办理了工规证和图审，化工项目的图审比较复杂，重新办理会很麻烦，土地变更后，是否变更工规证，并重新图审？

请围绕企业实际情况，化工项目报批时间长，而且时效性较重要，需要立即启动土地权属变更来考虑工规证和规划核实主体问题，也涉及施工许可证和工程竣工备案的主体问题，更要考虑到各省工改系统和住建部门管理系统的问题。

工规证的主体变更还是比较简单的，原则就是跟着不动产权证主体走。

规划核实的重点在于对照规划条件和工规证，对象其实是土地和建筑物构筑物，主体的一致性并非那么强，毕竟只是行政确认。

施工许可的问题在于变更的权限一般在省厅，比较麻烦，主体也是以不动产权证权属为准。

工程竣工备案以形式为主，关键是跟着施工许可和住建厅的管理系统，变更在形式上非常难。

所有过程中，税务参与，不涉及偷逃税，也不讨论变更成本增加问题。

房、地分离的时候，老做法：

施工许可证前，土地权属变更，就把工规证等手续进行变更，后续都按新主体进行。

施工许可以后，土地权属更新，就按照原土地权属人为主体进行竣工备案，到产权登记时将A公司竣工备案材料，直接办到B公司名下产权登记，凭借一个转让收购合同就可以了。

房地合一，新做法：

从立项到竣工备案到产权登记全流程，只要没有走完全部流工业用地容积率不设上限遇到过奇葩案例么？程，就需要把前面的手续都进行变更。

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