1、工业项目扩建，在开发边界外新增建设用地，又不能纳入村庄规划，但是又要做，大家有什么思路没？

建议结合现有政策要求，探索打通乡镇企业用地审批途径，引导城镇开发边界以外实施的工业、商业以及一二三产业融合发展项目走“农村集体经济组织兴办企业或与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的”的路子，从严审核把关，规范审批监管，才能有效保障此类项目用地需求。

当然目前来讲，监管系统如果能走通，部和省厅没有明文规定的情况下，对已经出让的用地，继续按照规划条件审批问题不大，具体看地方领导担当了。

前面公众号讨论过，目前有三种模式：调整边界纳入开发边界，再编制详规；纳入村庄规划；单独选址（郊野编制单元）。

2、没有开放集体土地入市试点的地方，可以参照办理入市流程吗？

《土地管理法》第63条和《土地管理法实施条例》第37至42条明确了集体经营性建设用地入市规定，可参考《上海市崇明区农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》，目前集体经营性建设用地入市工作因配套机制不健全，多地限难以开展此项工作。

3、国土空间详细规划编制的强制性内容，具体有哪些方面要求？

目前可参照《自然资源部关于加强国土空间详细规划工作的通知》（自然资发〔2023〕43号）文件。还有《江苏省城镇开发边界内详细规划编制指南（试行）》。

4、做在树上的宾馆房如何审批？鸟巢房。大家碰到过此类问题吗？

可参照《广州市从化区西和万花风情小镇文旅项目“点状供地”建设项目实施方案》，明确项目实施路径，合法引导项目落地通过。村庄规划保障项目用地需求，明晰用途管制和开发建设管控指标要求。

5、批准类项目，不需要用地预审，因为划拨用地需核发选址意见书，其中有一部分地还是集体的，能发选址意见书吗？

若从选址的角度看，主要核查项目用地是否符合规划，用地预审不需要办理，但从规划选址的角度仍然可按符合规划与否办理《用地预审与选址意见书》。

6、立交桥规划条件中，道路用地范围怎么划定？目前桥的下方用地为河流，居住等。

建议依据控规，对桥梁位置线型，长度，宽度，高度，绿地率等指标进行明确。

7、工规证过期了怎么处理？

根据当地管理条例，经建设单位申请，可以延期。部分地区只允许一次，也有地区不限制。

8、出让用地时与报批时的土地用地性质能否不一致，比如说报批的用地性质为工业用地，出让的用地性质为仓储用地？

19年之前报批的，批次和规划不一致的很多，土地出让是按照控详规划条件进行出让。根据《土地管理条例》农用地转用方案应当重点对建设项目安排、是否符合国土空间规划和土地利用年度计划以及补充耕地情况作出说明。符合国土空间规划确定的用途。报批在前，出让在后，原则上两者应一致，即遵循控规性质，即报批前应查询控规。无控规应参照总规，部分没有编制控规的地区，按照急用急编原则，编制单位编制单独地块的图则，经政府审批后纳入后期编制的规划中。

9、未纳入开发边界内的工业用地，纳入了当地的村庄规划，在村庄规划中安排为工业用地，企业在国空编制之前就已经拿到土地证了，能否进行工业项目建设？

参照福建省实施《中华人民共和国城乡规划法》办法，第四十条在乡、村庄规划区内使用国有土地进行工程建设的，应当按照城市、镇规划区内国有土地工程建设规划许可的程序，依据乡、村庄规划或者专项规划办理规划许可手续。

10、工业企业某栋，生产工艺调整，火灾危险性等级由丙类调整为丁类，单独报送这个变更，规划是否受理？

不属于改建，也不属于建筑功能调整，建议由住建主管部门受理。

11、各地自建房都是如何执行规划条件的啊，好多群众的土地100多平，按一般建筑密度小于35%的情况，一层就只能建50平左右，人家肯定不乐意呀。

各地区自建房标准不一致，原则是保证消防安全。

12、第四代住宅（空中花园）这种后期应该怎么管控，管控的职能部门是谁，如何保持比较好的城市形象，阳台面积怎么计算？

按照“谁审批谁监管”的原则，仍然是城乡规划管理部门和执法部门来监管。阳台计算规则按照《GB55031-2022 民用建筑通用规范》3.1.5 阳台建筑面积应按围护设施外表面所围空间水平投影面积的1/2计算；当阳台封闭时，应按其外围护结构表面所围空间的水平投影面积计算。部分地区按照当地的技术管理规定执行“阳台底板至上盖垂直高度在两个自然层（含两个自然层）以下的不封闭阳台，并在底板至上盖的垂直空间内无水平镂空楼板、连接横梁、挂墙等结构体时，计算一半建筑面积，否则，计算全部建筑面积。在两个自然层时，并在底板至上盖的垂直空间内无水平镂空楼板、连接横梁、挂墙等结构体时，不计算建筑面积，否则，计算一半建筑面积”。