1、一楼设计的私人花园，要不要计入整个小区的绿地率？

不宜计入，以各地具体规定为准。

某地有小区上访，就是公共绿地成了私人花园，公共绿地的定义就是全体业主所有。

如果不进行分摊的，可以参考连云港和天津文件，不计入小区绿地率。可以借鉴负一和一楼是叠墅，二三楼是叠墅的那种情况，一楼的院子是围合的。

在规划方案中，明确是私人花园，销售的时候和房屋一起纳入合同。规划公示方案，报批等都要写明白。

目前各地普遍是不允许私家花园的做法，容易信访。认为规划是没有权利确定物权归属的，开放商是否有权利将部分绿地销售给购房者也不好说。

某地之前遇到居民有纠纷，法院来调查取证的时候，我们是说规划没有权利界定权属的，只能告诉法院，规划的具体用途是什么。

其实就还是看是否划入个人产权名下，如果批建图纸写私人花园，但不纳入产权，一般许可时会算入小区。但实际情况一般是：销售时不计入合同，销售后业主围合使用，其他业主投诉的话，锅由一楼业主背。

2、发改备案文件的建设规模没有达到规划条件的容积率下限要求，这样的项目能办规划许可吗？

一宗土地上，可以立项搞几个完全不同的项目，除了公建和开发类项目，不要过多在意立项文件上的建筑规模，他们是按照企业申报的，不经过审核的。

分期建设问题不大吧，立项在前，方案在后很难完全一致吧，要是立项好改可以要求他改的一致。不需要和发改部门沟通，备案的只要企业自己到在线系统去申请调整就可以了。

这个是开发强度的问题，规划要把好自己的关，设计方案必须要求达到规划条件下限容积率，但是可以分期建设。然后重要的是分期以后，后面的一期迟迟不报建，造成土地部分闲置，是其他处室的问题，要采用其他措施，而不是卡着不给办理工规证。

3、小区原配建的幼儿园已完成竣工验收，小区入住率已经达到90%以上，但因现行政策幼儿园办学手续办不下来、房子已经搁置一年，开发企业想从规划方案中将幼儿园变更为商业后利用起来，这样的情况有没有好的途径处理此类问题？

禁止减少公共服务配套设施。不是调整的正面清单。容易造成业主诉讼和信访。

不能违反规划条件和控规，这种事情想都不要想，刚上去。

4、2005年取得一宗2600平方米的国有土地当时没有控规，建有一栋占地950平方米，7层的建筑。现申请在宗地权属范围内再建一栋建筑。这种情况按现在的控规审查的是不满足的，请问一下各位专家这种情况应该怎么处理。

收回重新出让或者是调整容积率补交土地出让金。

补缴了土地出让金的风险，比不缴纳的低。法律顾问的意思是： 缴错了可以退，最多是个履职不当，不缴可能造成国有资产流失，风险更高。

各地做法不同，掌握的尺度也不一样，建议谨慎处置。河北省比较负责，省厅有一个统一意见，大家可以咨询群里河北同行，文件应该是不公开的，学习后建议还是当地出台政策再执行。

5、关于项目手续提供的土地证明文件（土地证）规划许可怎么核实真假？只能是看土地证原件啊？

只有看原件，如果企业没有带，可以到局里的不动产登记那边去查系统。

对于申请材料的真伪做到形式审查，只对材料完整性，规范性审查就行。主要的责任是对许可证上要记载的数据负责。

从来不看土地权属的真伪，但是如果要对提交的土地权属附图范围进行核对，以防出界。

企业在申请许可时要提交信用承诺，如果是提交了假资料，一切后果由企业承担，而且即使前面都没有发现，到了不动产登记的时候必然是会发现的，那时候就是撤销前面的许可，造成损失和违建都是要依法处置，这种情况还没有遇到过。

1、这种还不是违建？规划不介入，住建也不介入。到底算设施设备，还是形成了建筑空间？

光伏下面的架子已经形成了隔层。

不能以是否行成建筑空间来认定，而且应该上面不是放了光伏板以后，也不是封闭的，和正常的屋面是不同的，形成不了楼层。

别指望发改委的立项，光伏发电是备案表格，不审核不把关。

光伏这东西现在很模糊，住建也不怎么管，跟很多设备并不一样。

一般屋顶光伏都是设置在农户屋顶、工业企业厂房屋顶、政府机关事业单位、医院、学校屋顶，并不会同意设置在有产权纠纷问题的住宅楼和商业建筑顶部。

光伏一直是发改委管的，和规划许可基本不沾边。除非是建筑和光伏一体化，在新建建筑的时候，光伏就作为建筑结构的一部分进行同步报建和施工。

建筑效果图上如果屋顶上画的有光伏，一般都让建设单位去掉规划上也不存在要画光伏设备。

这个架子就相当于建筑的一部分，而不是光伏的一部分，换言之无论是不是光伏都不能搭这种架子。

其实很多住宅和商业建筑在新建审批的时候，日照分析都是卡得紧紧的，稍微架设一点遮挡物，就会影响周边建筑日照，所以即使是要加设太阳能板，也要求最高点低于女儿墙。

2、这种遮雨设施算违法建设吗？

群里意见很不统一，大家可以继续讨论：

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