再议一楼私人花园的问题,是否侵占了公共空间,是不是要禁止?开发商有权处分么?

admin2周前城市规划管理110

1、一楼设计的私人花园,要不要计入整个小区的绿地率

不宜计入,以各地具体规定为准

某地有小区上访,就是公共绿地成了私人花园,公共绿地的定义就是全体业主所有。

如果不进行分摊的,可以参考连云港和天津文件,不计入小区绿地率。可以借鉴负一和一楼是叠墅,二三楼是叠墅的那种情况,一楼的院子是围合的。

在规划方案中,明确是私人花园,销售的时候和房屋一起纳入合同。规划公示方案,报批等都要写明白。

目前各地普遍是不允许私家花园的做法,容易信访。认为规划是没有权利确定物权归属的,开放商是否有权利将部分绿地销售给购房者也不好说。

某地之前遇到居民有纠纷,法院来调查取证的时候,我们是说规划没有权利界定权属的,只能告诉法院,规划的具体用途是什么。

其实就还是看是否划入个人产权名下,如果批建图纸写私人花园,但不纳入产权,一般许可时会算入小区。但实际情况一般是:销售时不计入合同,销售后业主围合使用,其他业主投诉的话,锅由一楼业主背。

2、发改备案文件的建设规模没有达到规划条件的容积率下限要求,这样的项目能办规划许可吗?

一宗土地上,可以立项搞几个完全不同的项目,除了公建和开发类项目,不要过多在意立项文件上的建筑规模,他们是按照企业申报的,不经过审核的。

分期建设问题不大吧,立项在前,方案在后很难完全一致吧,要是立项好改可以要求他改的一致。不需要和发改部门沟通,备案的只要企业自己到在线系统去申请调整就可以了。

这个是开发强度的问题,规划要把好自己的关,设计方案必须要求达到规划条件下限容积率,但是可以分期建设。然后重要的是分期以后,后面的一期迟迟不报建,造成土地部分闲置,是其他处室的问题,要采用其他措施,而不是卡着不给办理工规证。

3、小区原配建的幼儿园已完成竣工验收,小区入住率已经达到90%以上,但因现行政策幼儿园办学手续办不下来、房子已经搁置一年,开发企业想从规划方案中将幼儿园变更为商业后利用起来,这样的情况有没有好的途径处理此类问题?

禁止减少公共服务配套设施。不是调整的正面清单。容易造成业主诉讼和信访。

不能违反规划条件和控规,这种事情想都不要想,刚上去。

4、2005年取得一宗2600平方米的国有土地当时没有控规,建有一栋占地950平方米,7层的建筑。现申请在宗地权属范围内再建一栋建筑。这种情况按现在的控规审查的是不满足的,请问一下各位专家这种情况应该怎么处理。

收回重新出让或者是调整容积率补交土地出让金

补缴了土地出让金的风险,比不缴纳的低。法律顾问的意思是: 缴错了可以退,最多是个履职不当,不缴可能造成国有资产流失,风险更高。

各地做法不同,掌握的尺度也不一样,建议谨慎处置。河北省比较负责,省厅有一个统一意见,大家可以咨询群里河北同行,文件应该是不公开的,学习后建议还是当地出台政策再执行。

5、关于项目手续提供的土地证明文件(土地证)规划许可怎么核实真假?只能是看土地证原件啊?

只有看原件,如果企业没有带,可以到局里的不动产登记那边去查系统。

对于申请材料的真伪做到形式审查,只对材料完整性,规范性审查就行。主要的责任是对许可证上要记载的数据负责。

从来不看土地权属的真伪,但是如果要对提交的土地权属附图范围进行核对,以防出界。

企业在申请许可时要提交信用承诺,如果是提交了假资料,一切后果由企业承担,而且即使前面都没有发现,到了不动产登记的时候必然是会发现的,那时候就是撤销前面的许可,造成损失和违建都是要依法处置,这种情况还没有遇到过。

1、这种还不是违建?规划不介入,住建也不介入。到底算设施设备,还是形成了建筑空间?

光伏下面的架子已经形成了隔层

不能以是否行成建筑空间来认定,而且应该上面不是放了光伏板以后,也不是封闭的,和正常的屋面是不同的,形成不了楼层。

别指望发改委的立项,光伏发电是备案表格,不审核不把关。

光伏这东西现在很模糊,住建也不怎么管,跟很多设备并不一样。

一般屋顶光伏都是设置在农户屋顶、工业企业厂房屋顶、政府机关事业单位、医院、学校屋顶,并不会同意设置在有产权纠纷问题的住宅楼和商业建筑顶部。

光伏一直是发改委管的,和规划许可基本不沾边。除非是建筑和光伏一体化,在新建建筑的时候,光伏就作为建筑结构的一部分进行同步报建和施工。

建筑效果图上如果屋顶上画的有光伏,一般都让建设单位去掉规划上也不存在要画光伏设备。

这个架子就相当于建筑的一部分,而不是光伏的一部分,换言之无论是不是光伏都不能搭这种架子。

其实很多住宅和商业建筑在新建审批的时候,日照分析都是卡得紧紧的,稍微架设一点遮挡物,就会影响周边建筑日照,所以即使是要加设太阳能板,也要求最高点低于女儿墙。

2、这种遮雨设施算违法建设吗?


群里意见很不统一,大家可以继续讨论:


图片和投票见公众号文章。


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