何以定界?控规、用地红线与土地证

时间: 2010-12-13 / 分类: 城市规划管理 / 浏览次数: / 4个评论 发表评论
支持作者


大家或许都认为规划局的红线是万能的,划到哪就是哪,那么何以定界呢?我们还是来讨论一下一个地块的用地界到底以哪个为准,界到底是如何确定下来的,中间到底有多个环节,是不是一环套一环,界一直还是那个界呢?

其实很多人都认为地块的范围应该是根据控规来的,应为所有规划层面的行政许可都以控规的成果,那些图则来的,那么我要问控规的地方范围是怎么确定的,应该是根据控规设计里的路网分割而来,具体说来是根据道路红线,河流蓝线,还有其他的黄线、绿线、紫线等自然划分地块,这些形成围合的用地范围。至于怎么考虑道路的位置,紫线的范围,我们不用再说了。我来说一个事情,那就是很多土地已经出让了划拨了,我们应当是要提供用地权属调查的,就是有带有土地权属红线的地形图给规划设计院的,好像很多设计单位不需要也可以做控规。这是题外话。那么我们就拿已论证审批过的控规来说事,以这个控规,规划局能划定正确的用地红线么?除非这个地块的周围全是规划的道路红线、蓝线什么的,其他的如有存在已供土地,那么不调查土地权属证明能确定地块范围呢,控规的地块又明确到这个程度么?

跳过以上的部分的纠结,我们进入规划行政审批环节来看一下,以出让土地为例。

出让前,规划划定范围(不管是怎么确定的),出具规划条件,去挂牌出让,出让文件里会提到以实际交地为准这类的话。那么在准业主取得土地出让合同后,企业应当先按照出让合同后规划局出具的用地范围和规划条件进行设计总平面图及规划设计方案等,经规划局审批后,办理建设用地规划规划许可证,同时出现了规划用地红线。很多规划局是在这个阶段就进行一张图式管理,将用地范围输入管理系统。然后办理交地手续,可能会应为权属纠纷将用地范围缩小,这样的情况还是经常有的,然后国土局以实际情况为准发放土地证,载明用地权属范围。

这样就造成了土地证上的用地范围比建设用地规划许可证的用地范围小,那么总平面审批了还严谨么(当然影响建筑退距的情况不是很多,但总是不严谨的)。

那么这样的范围缩小能体现到规划管理一张图上么?要认真核对才行啊!


觉得好,请分享一下,我会继续努力

4个评论

  1. 杭州-今年必过
    2010/12/13 20:36:48

    我觉得,如果是三个东西是一至的,就好办了

  2. admin
    2010/12/13 20:59:34

    如果都是一致的,那么我也就不写这个话题了,关键在于很多情况下不一致,划线的依据和技术都有点问题。

  3. asuka0513
    2010/12/14 13:10:05

    首先得明确一点,我们规划部门出的用地红线图只能说我们确认了该地块的四至位置、用地性质,具体的尺寸还是得以土地部门的勘测定界图为准!毕竟土地分割、划定还是土地主管部门的事情。规划是在土地主管部门确定的用地范围内做文章。
    以前我也想过这么一个问题,我们规划审批的时候,都是图纸,而且都是1:1000,1:500等等,那么你用地红线在周边没有什么建筑参照物的时候,光标偏移了1公分,在现实中,就得差好几米了,如何来规避这类误差呢?尤其是在审核设计方案的时候,设计单位如果一不留神,把用地红线画的偏移了,怎么办?
    曾经考虑通过用地红线四至位置定位坐标和建筑四至位置定位坐标来确保方案图中的用地范围、建筑布置与实际施工过程中一致。但是实际可行性甚微。在一个建筑工程施工前,先由土地主管部门来定桩,确定该项目的用地范围,然后由施工单位按照方案总平面图来放线,由规划主管部门验线。我们规划部门测绘单位告诉我,规划验线使用的坐标系和土地主管部门的使用的坐标系也是不一致的,相差5米左右。
    我自己也不知道该怎么办了?

  4. 匿名
    2010/12/17 10:29:41

    用地范围怎么说呢,我们局里从来不自已确,先由土地部门来圈地,用地面积,用地范围(画在1:1000或1:500的地形图上)均以土管局的为准,拿了土地管局的用地红线后,我们再来出具规划条件(按控规出,并具要求土管局的用地红线是带城市从标的,因为我们的控规就是按城市坐标来做的),出具规划条件时扣除道路,绿地等公共部分的面积就是建设用地面积了,也是拿出来出让拍卖或建设的土地面积。