小区内社区管理用房、幼儿园的所有权和管理权解析
我们今天要说的这个问题，可以说是和规划管理关系，但却与城市规划的效果有很大的关系。
本文仅拿小区里幼儿园和社区管理用房来举例，其他类似建筑不再一一罗列，大家应该都了解了。
以前，很多地方的规划条件里都没有上述建筑的所有权，实际使用的时候，反正政府来用就是了，开发商不会来计较，业主更加不会计较。
但是，经济发展了，房产值钱了，房地产开发商第一个会动这些建筑的脑经，想占用下来，改变功能，甚至私下出让或是对外出租。
随后，各地政府意识到这个问题了，就在规划条件里明确，这些建筑所有权归全体业主。但是，出于各地不同的原因，这些建筑一般是办不了产权证的。另外，出了一个更大的问题，很多业主把这些建筑看作自己的私产，导致了要求小区里的幼儿园不招小区以外的学前儿童的问题，造成了资源浪费，也给周边群众带来了烦恼。社区管理用房，活动用房也仅限本小区业主使用，这些问题，在各地都很突出。
那么，政府又意识到这个问题了，就在规划条件中，明确上述建筑的所有权归属地政府（街道办或社区），这样下来开发商没辙了，一般也没有意见，毕竟是在土地使用权出让合同里明确的了，政府一般理解为，开发商建成了，按约定交付给政府，政府再来统一管理，更好的为小区业主和周边群众服务。但是小区业主很多人觉得，这个不合法！
根据物权法相关规定，大家可以看到
第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
有人理解为上述讨论的建筑都属于全体业主共有部分。
那么以后我们规划局出具规划条件或住建局的建设条件里，不要提建筑所有权问题了，这个物权法都是有明确规定了，不要多此一举了。
那么，我们只能退其次，来讨论上述建筑的管理权，能不能规定给政府管理呢？我的意见是在建设条件里进行明确，然后附在土地出让合同中，然后在后续的售房合同中，也必须明确这个条款，将哪些共有建筑的管理权移交给属地政府，这样形成多方约定。
也有人理解的是，上述讨论的建筑应该约定为房地产开发商无偿建设的，然后无偿移交给政府。
这里的分歧，能不能在售房的面积分摊时分辨出来呢，如果上述建筑进行了分摊到每家业主，那么这个算是全体公摊；如果没有进行分摊，那么上述建筑是独立的，也可以这样形象理解，一开始上述建筑物的土地使用权和房屋产权整体是开发商的，只是建成后，马上就无偿转让给属地政府呢？
持这种观点的地方政府很多，比如广州，大家看一个文件。
广州市人民政府办公厅关于房地产开发项目配套幼儿园设施建设移交问题的通知
各区、县级市人民政府，市政府各部门、各直属机构：
根据《国务院关于当前发展学前教育的若干意见》(国发〔2010〕41号)和《关于加快我省学前教育发展的实施意见》(粤府〔2011〕64号)的有关精神，经市人民政府同意，现就我市房地产开发项目配套幼儿园设施建设移交的有关问题通知如下：
一、我市房地产开发项目配套幼儿园设施，纳入无偿移交的教育设施范围，由房地产开发企业按要求建设后无偿移交给教育部门使用、管理。具体的移交要求，按 照《印发广州市房地产开发项目配套公共服务设施建设移交管理规定的通知》(穗府办〔2010〕15号)第十二条、第十四条、第十五条、第十六条规定执行。
二、房地产开发项目配套幼儿园设施无偿移交给教育部门后，教育部门必须严格按照国家和省的要求，原则上要办成公办幼儿园或普惠性民办幼儿园，不得开办以营利为主要目的的民办幼儿园。
三、本通知自发布之日起实施，有效期至2015年2月20日。
广州市人民政府办公厅
2012年12月28日