有一个案例，情况如下：

某撤并乡镇（目前为集镇，未编制任何规划）中有一宗地，原为某国有银行的闲置土地，93年有一个征地批文，文件中提到共有5亩土地，其中2亩将出让。1994年有一个出让合同，确实也是2亩地，当时的合同中没有规划条件，仅提到为商业用地。地上有2000平方米的建筑物，无任何报建审批手续。

2013年，银行处置闲置资产，委托某拍卖行对上述资产进行拍卖。公告中写明了，土地及房产没有办证，如要办证的必须取得相关管理部门的审批，如不能获得审批的，标的获得人的损失必须充分考虑并自行承担（大概是这个意思吧）。

后来，当地居民a通过竞拍取得标的。xhut.cn

目前a打算，在5亩土地上利用原2000平方米建筑进行改扩建，建成一个建筑面积为5000平方米的大型超市。

如何报建，如何审批。

 

案例里很多问题，一一来分析：

1、  征地批文是5亩，出让合同是2亩地，那么其余3亩的使用权所有者是谁？土地的规划用途又是什么？1994年的时候，很多国有银行都使用的是划拨土地，那么可能就不是商业用地。

2、  中介机构性质的拍卖行的行为的合法性有待确认，实质是不是银行和a的转让行为。未领证的土地，未报建的建筑物要转让，如何办理？而且目前还没任何规划。

3、  有人提出a可以起诉银行，让法院来判决不动产的所有权，据说国土部门和房产部门可以根据法院判决直接办证。不懂可有依据？土地可能还好说一点，未报建的房产，如何保证房屋质量和消防还有符合规划等问题，能不能直接判决？

4、  即使前面所有问题都能解决，能办好土地证和房产证，没有规划，如何报建审批？

5、  即使有了规划，不动产都在a（个人）名下，如何办理规划两证？