问题1：小区居住用地配套商业，出设计要点时候要明确用地或者建筑面积吗？明确的话多少为宜，我们用地分类上居住用地包含配套商业，但是不明确的话国土评估容易扯皮。

 

答：（宁夏）一般是总建筑面积的百分之五到百分之十不等，建设规模里面要明确。

控规或者城市规划标准与准则里，一般不超30%

这个必须要明确  商住比作为土地合同中的一个重要指标要明确的  商也住宅价格不同，商住比不确定，土地出让金没法计算。

 

补充：其实商业办公、商业居住等混合用地都涉及这个问题。有些城市规划技术管理规定里要明确，如果没有，可以在控规中通则式地设定。比如自动兼容10%以下的商业建筑面积，必须单独修建或者可在住宅底层叠建……之类的。

商住比应该在控规里进行限制。

 

问题2：片区污水处理厂和道路都已建、但没配套管网，片区控规也还在修编中，未批复，怎么出排水管网规划设计条件？

答：新修道路一般会做道路管线综合规划。

 

问题3：汽车4S店属于公建吗？

答：汽车4S店应该是商业服务业设施用地，不能归到公共管理与公共服务用地。

 

问题4：哪种情况下可以不用办用地规划许可证？

答：不是国有土地就不能办理建设用地规划许可证。

已经有了国土证，建设单位直接申请规划条件的可以不发用地规划许可证。

对于国有土地，国土部门在没有建设用地规划许可证的情况下，办理土地证，是国土部门违反程序，但是业主按程序申请办理用地证，我们没有理由拒绝的。规划法和广东省城乡规划条例均未明确说明可补发。建设单位要求补发用地规划许可证，往往是因为融资，我们已经跟国土，银行等相关部门协商，国土违反程序，我们不补发，银行可以国土证作为抵押和评估。

 

 

问题5：请问一下丁类厂房需要设置环形消防通道吗？

 

答：设置环形消防通道是要看厂房面积大小的。建筑设计防火规范里有规定的

 

 

问题6：规划局规划验收 以规划条件还是工程规划许可证依据？比如  规划条件容积率2-3 ， 报建方案2.7  工程证按照2.7发了证 ，竣工验收成了2.73怎么办？

答：工程规划许可证。

不属于合理误差范围  就按规划核实管理条例执行。

 

补充问题：比如绿地规划条件>30%  工程证报建35% 实际竣工32%罚款？

答：浙江这里绿地由园林部门验收

 

补充：有个问题大家研究过没有，刚才漠漠说的这个案例，超容积率，怎么处罚？罚款然后竣工？显然不符合住建部《关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见》。

第四十五条 县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收

按照《关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见》，这种应该拆除。但大多管理部门是一罚了之（如不考虑第三方利益）。

核实建设工程是否符合规划条件，即主要对建设工程是否按照建设工程规划许可证及其附件、附图确定的内容进行建设予以现场审核。我是这么认为的，他超出了工程证认定的容积率（且超出了误差范围），肯定是违章了，不处理不能竣工验收。怎么处理，是要组织专家论证的，没有超出规条限定的容积率，就是说没有违反控规，专家可以认为他对规划的实施没有影响，可以不拆除。

 

问题7：车库没有销售优化增加车位是否需要公示？

答：增加建筑面积吗？改变原审批内容吗？如果改变就得公示

对此类调整，如果是开发商获利，不属于对业主方面的单向优化的，不建议同意调整。