城市规划博客

1、建设单位于2013年以出让方式取得国有土地使用证，用途为商业用地；2015年城市规划发生调整，将该地块用途调整为住宅。现建设单位在未开发建设的情况下申请重新出具规划条件，进行住宅开发，请问可以吗？

回答1、不可以，得变性。

回答2、原则上应该收回重新出让吧。

追问： 有规定吗？规定的名称是什么？

回答3、用地性质不符。

2、城市规划区，是整个市域范围还是中心城区规划范围？

回答1、常规为市辖区的几个城区范围（也可能包括乡镇），有些范围很小的县级市等，才可能是市域范围

回答2、城市总体规划区包括村镇，应该是包括中心城区范围内的村镇，规划区范围大，城市规划区建设用地范围小。

规划区在总规里有明确的表述，各地都有不同的做法。很多地方是整个行政辖区，也有就城区的规划建设用地范围的。

3、购房户希望住建部门提供房地产开发项目的设计方案及测绘图纸，其他地方有这种先例吗？

回答1、很正常的做法，购房户要求你信息公开，住建局就必须公开，否则遇到行政诉讼必败无疑。

4、小区原来审批通过的方案中有220KV高压线，现在220KV线路移走了，现在申请调整方案把原来其他位置的建筑调至高压线通道绿化空间中来，可行吗？原来出让时没有把高压走廊扣出来，作为居住出让了给建设单位了。

回答1、应该可行，高压线都已经没有了，除非你是下地，那种就不行。

回答2、先调控规。

回答3、这个问题的实质是公用设施用地变为居住，属于逆向调整。

属于调优方案的就可以。

5、在居住用地中的服务设施用地可以建设商业门店，这部分商业门店能否对外出售，还是属于小区公建？如果可以出售，在办理不动产权证中用地性质怎么表达？服务设施用地？

回答1、商业。

回答2、居住用地类的公共服务设施用地一般是按商业建筑审批，产权部门也界定为商业，可以出售。但这种做法实际上应对的法规法条很模糊，只是没人追究。

追问：能否对外出售？

回答3、想不明白 既然是公共服务设施用地，为什么一般按商业建筑审批？为什么不按公共服务设施审批？

回答4、规划不管是否出售，只管作为小区的配套是否满足技术规定要求。居住用地分为：居住类公建用地、住宅用地、居住类绿化用地、居住类道路用地。按商业批的是铺面，其他的社区工作用房、学校、医疗、养老不是按商业批，生鲜超市也不按商业单独批，作为小区配套批。不能卖。

追问：居住用地中的小类别不是有服务设施用地吗，现在有一部分建设单位去办理不动产权登记遇到这样一个问题，我们在最初审定方案中规划审批了沿街一部分商业门店，他们也建设了，出售了，可是现在证件办不下来说是土地分割有问题，因为是居住用地不能办理为商业，可是这一类是属于居住用地中的服务设施用地啊。当初他们的预售也是办出来了。

回答5、小区配套一直都是小区争论的焦点，大部分维权事件都跟配套房屋的产权归属有关。

回答6、这个问题一直是争论的地方，房管局办产权证的时候必然要分割清楚。

回答7、最好是在规划条件里面明确商业面积，不然容易和国土扯皮。

回答8、一般都明确有比率 ，超过比例的商业用地 就是不符合规划的要求。

回答9、我们技术规定商品房商住比不高于10%。我们这10%里包含了商业和服务建筑面积，保障性住房到15%。

追问：如果不超过这个比例是不是就可以出售呢？

回答10、规划条件只控制商业比例，但是不会给你划定那部分是商业的。

回答11、可不可以出售其实和规划没关系，国土主要是看有没有把商业进行土地评估。

6、规划建设用地范围之外的集体建设用地可以发建设工程规划许可证吗？

回答1、只有乡规划区内及村庄规划区内的集体建设用地是发乡村证，其他都发建设工程规划许可证。

7、在发放建设工程规划许可证前大家是不是必须得要土地使用证啊，我们这儿国土新换领导，不给土地使用证，只给一个建设用地批准书，可以吗？

回答1、不行。

追问：规划法上“提交土地使用的证明文件”，还有什么样的法律依据吗，他们说，建设用地批准书就是土地使用的证明文件。

回答2、取消“土地权属证明”。土地证书是证明当事人享有土地权属有效的法律凭证。从本文件下发之日起，各类土地权属审核，必须以土地证书作为土地权利的唯一证明材料。取消以前在国企改革等工作中，以出具“土地权属证明”，代替土地证书进行权属审查的作法。今后，凡土地征用、土地开发整理项目立项和国企改革等涉及土地权属认定，必须以土地证书为依据，对以其他材料作为土地权属证明的，一律不予承认 。《国土资源部下发通知 关于进一步规范土地登记工作的通知》

8、高速公路拌合站需要办理临时修建手续吗？

回答1、可以。