法院拍卖的在建工程后续如何办理规划核实?

时间: 2018-01-05 / 分类: 城市规划管理 / 浏览次数: / 0个评论 发表评论
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1、施工图必须要加盖审图章吗?什么情况能不加盖?

回答1、江苏这边明确了,施工图审图在办理建设工程规划许可证之后了。

至于规划局办理建设工程规划许可证时要不要盖章,就是各地自行在部门之间做好协调了,可以盖,但是后续配合管理就很重要了。

 

2、请教有用地兼容比例的相关规定?

回答1、这个都是各地自己规定的哈,大多是在控规中专题研究确定的,没有统一的规定。

 

3、一个县城的控规正在编制过程中,有一个学校2018年3月需要办理规划手续,但是在3月份的时候控规编不完,规划局让设计院必须在3月以前编完。如果编不完,规划局就不能办理手续吗?

回答1、可以将确定的公建,或者一些重大项目,以实际的开发强度,反套控规。

回答2、先编这个学校地块的控规批了,再编整片区的控规。

 

4、一工业项目,按正常取得建设工程规划许可证,并已建好,未规划核实。因企业倒闭,经法院拍卖给另家企业,土地证已换成新企业名称。现申请规划核实。三个问题,一是否能按新企业直接规划核实,不用变更原许可用地证及工程证的名称?二、若不能直接,是否要求相应规划手续前置手续,如用地证立项、出让合同的建设单位名称均变更过来?三,工业项目一般各地都有产业准入,符不符合当地产业规划。若已法院拍卖,怎样控制产业导入呢?

回答1、法院拍卖解决产权问题,和产业政策并不冲突,这是两个法律关系。法院在这个案子中解决工厂归谁的问题,相关行政主管部门解决工厂产业导向问题。不符合产业政策的,自始至终他都不符合产业政策,并不会因为所有权变更而发生变化。

回答2、法院拍卖时已经包括了地上建筑物,法院可在司法裁定书上明确不动产中心直接办理不动产证。

回答3、依据法院拍卖文书、更名后的土地证,直接规划核实。把过程事实说清楚就行,原工程规划许可证可以不用变;不同产业、规模,生产流程不一样,厂房建筑也不一样,已建好,产业不会差太大,除非拍下后,按新项目改扩建,重新立项。

回答4、《房地产管理法》第三十八条 下列房地产,不得转让:

(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(三)依法收回土地使用权的;

(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;

(五)权属有争议的;

(六)未依法登记领取权属证书的;

(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

注释:《建设工程规划许可证》主体变更,实质是规划部门替建设单位隐瞒二手房交易的违法事实。

规划许可变更可以帮助报建单位隐瞒二手房交易的事实,帮助企业逃避由此产生的税收。以规划许可变更为名行非法转让土地使用权、房产所有权之实的案件时有发生。

法院拍卖,实质也是主体变更,也是禁止的。只要主体变更,就产生增值税。如果规划部门以新主体名义予以核实,就帮助企业逃避了增值税。严格来说,未经确权的房屋是不能交易,也就是不能拍卖的。涉案房屋就属于第(六)项规定的,未确权的房屋。规划手续相当于准生证,有了规划手续才能建设。但孩子生下来了,就不要考虑准生证了,而是考虑如何给孩子上户口。

追问:已经法院判决的房屋,并非交易目的,不应作为逃避税收行为。

回答5、是否交易,可以咨询国税局。

原:《中人民共和国营业税暂行条例》第三条  纳税人兼有不同税目的应当缴纳营业税的劳务(以下简称应税劳务)、转让无形资产或者销售不动产,应当分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额(以下统称营业额);未分别核算营业额的,从高适用税率。

现行:《营业税改征增值税试点实施办法》第一条 在中华人民共和国境内(以下称境内)销售服务、无形资产或者不动产(以下称应税行为)的单位和个人,为增值税纳税人,应当按照本办法缴纳增值税,不缴纳营业税。

追问:规划变更是依据法院判决来,难道判决书判给谁,这中间也要交易。那公证书也没什么意义了。

回答6、法院拍卖是否属于“转让”,是否应缴纳税款,早有定论。法院拍卖不是免税的理由

回答7、既然法院判了。相关部门自然会收到协助执行通知书,税务局会收取交易税费的。

回答8、证件发出后,在不改变规划条件的前提下,因建设单位名称调整等原因申请变更。企业凭借《营业执照》名称变更证明,机关事业等非盈利组织,凭借《机构组织代码证》可以申请变更单位名称。

注:单位自身名称可以变,但是不能变主体,否则就是交易,实质是行政许可的转让。

法律依据:《行政许可法》第九条:依法取得的行政许可,除法律、法规规定依照法定条件和程序可以转让的外,不得转让。

按照《行政许可法》,《建设工程规划许可证》不能变主体,也就意味规划核实也不能变主体。 即便税务局收了相应税款,规划局还是不能变主体。

个人建议:为了协助房管部门完成交易,可以出函对原来主体建设符合许可内容予以确认。房屋部门可以根据规划局的公函完成交易,土地部门可以根据交易结果进行确权。

追问:许可法上貌似许可变更只要符合法定条件就可以吧,原行为人已经依法被终止了,不变更,难道重新补办?补办貌似更不合理。

回答9、规划核实性质属于行政确认,也是依申请启动。原来的所有权人肯定不会再提申请,对原主体予以核实不现实。为了保护新的所有权人利益,可以变通用公函形式处理。

回答10、这么理解,规划核实针对的是建筑符合规划条件,建筑本身是符合规划的,没理由不核实。原企业已破产,原主体已不存在,只能以新企业申请。新企业取得规划核实合格证后,到产权部门登记,产权部门自然会根据法院文书来办理产权,办理过程自然会考虑交易税费问题。应该不存在变更主体引起的避税问题。

回答11、如果你以新主体名义核实,他就可以直接走初次确权了,就不用走交易了,也省了11%的税款了。

回答12、法拍房产权登记,要收二次税的,买卖双方都要计,不会只计初始确权。

回答13、先按原来证照核实, 之后如需办理产权证 新企业重新从国土局合同开始改。

追问:谁来申请核实?怎样能启动规划核实的程序?

回答14、先签补充协议 然后拿着补充协议、法院拍卖中标通知书等资料重新办理两证 ,仍以原企业的名义。不要把核实带入到变更里来,不然会很麻烦,在核实之后该变更变更,一套程序变完,谁都不用担责任。

回答15、规划核实意味着规划局权力用尽,变更建设工程规划许可证本身就被法律禁止。

 


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