禁墅令历史,政策大全必看!

时间: 2019-05-17 / 分类: 城市规划管理 / 浏览次数: / 0个评论 发表评论
                       

国土资源部对别墅的定义:是指独门独户独院,两至三层楼形式;占地面积又相当大,容积率又 低。

住建部对别墅的界定文件见规划博客上一个文章。

自停批别墅用地的政策出台以来,土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。自停批别墅用地的政策出台以来,土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。

最常见的有独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、叠拼别墅、合院别墅。

独栋别墅

独栋别墅即独门独院,上有独立空间,下有私家花园领地,是私密性很强的独立式住宅,表现为上下左右前后都属于独立空间,一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种,也是别墅建筑的终极形式。

联排别墅

由三栋或以上的别墅连起来,位于中间的联排别墅由于以他人的建筑共用侧墙,因此只有前院和后院,没有侧院,而处于单边位的联排别墅的居住感觉则和双拼别墅相仿。这类别墅一般单价较低,总面积也较小, 门槛较低,当然,联排别墅在视野及景观方面远不及独栋和双拼别墅。

双拼别墅

它是联排别墅与独栋别墅之间的产品,由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。双拼别墅基本是三面采光,拥有私家花园。

叠拼别墅

由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成,下层有花园,上层有屋顶花园,一般为四层带阁楼建筑,这种开间与联排别墅相比,独立面造型可丰富一些,同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。

合院别墅

是指由东、西、南、北四个朝向的房间围合而成的内院式建筑。

合院别墅也可以说是由独栋别墅、联排别墅、双叠别墅等变异而成,几个别墅共同享用一个比较大的花园,这样比单独的联排别墅采用兵营式布局、只享受前后小花园景观要大些。

 

禁墅令历史

别墅禁令广泛的说法是源于2003年,但其实最早是上个世纪的1995年。

1、1995年5月26日国务院下发了《关于控制高档房地产开发项目的通知》,别墅等高档住宅及度假村原则上不再批准立项,以后建设也要严格审批。

2、2002年5月9日,国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,从2002年7月1日起正式停止经营性项目国有土地使用权协议出让,明确要求各地政府加强国有土地资产管理,规范土地市场,实行招标拍卖挂牌交易。该政策确立了市场配置土地资源的制度,被业界称为“第二次土地革命”。这一政策对别墅市场来说,拥有了更为公开、公平、公正的获得土地使用权的机会。虽然国家对别墅市场有一定的限制,当也将别墅推到了稀缺产品的位置,市场未来的发展仍然看好。

3、2003年2月份,中央有关部委就发布《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》,其中第四条规定“(今后5年内)停止别墅类用地供应”。首次将别墅类用地归于限制发展类产业,并限批别墅用地。

4、2004年10月21日,《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调“继续停止高档别墅类房地产、高尔夫球场等用地的审批”

5、2005年中国土地市场年会,国土资源部土地利用管理司副司长束克欣表示:“不能让少数人占用这么多土地资源”,进一步透露“禁止别墅供地”。

6、2006年《国土资源部关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》对高档别墅类房地产一律停止其供地和办理相关用地手续,进行全面清理。

7、2007年3月5日,国务院总理温家宝在十届全国人大五次会议上作政府工作报告时强调,坚决控制建设占地规模,加强耕地特别是基本农田保护,禁止擅自将农用地转为建设用地。认真落实新修订的禁止类和限制类项目用地的规定,特别要禁止别墅类房地产开发、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地。

8、2008年初,国务院再次下达《关于促进节约集约用地的通知》,要求“合理安排住宅用地;继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应”。

9、2009年6月10日,国土资源部强调,“小产权房”实质是违法建筑,违反土地管理法律,违反城乡规划、建设管理的法律,违反相关政策,各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。别墅市场也因此渐渐回暖,全国别墅销量飞速提升。

10、2011年4月初国家发改委会同商务部等部门对《外商投资产业指导目录(2007年修订)》进行了修订,在禁止外商投资的项目中,新增了“别墅的建设、经营”一项,而该项在2007年版的指导目录中,仅被列入被限制的项目中。在相关人士看来,这一举措旨在防止热钱过多进入房地产领域,对外资限制将“步步紧逼”。

11、2012年2月,国土部发布《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》,《通知》指出今年加大监管和调控力度,促进房价合理回归。在住房用地方面提出,合理增加普通商品住房用地,严格控制高档住宅用地,不得以任何形式安排别墅列用地。

12、2012年6月,根据国土资源部、国家发展改革委日前联合印发的通知,《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》即日颁布实施。首次列出住宅项目容积率不得低于1.0的标准与国土资源部近两年为规范房地产用地供应管理,对用地容积率控制标准作出的限定保持一致。

这也是我国首次将别墅类房地产项目列入最新版的限制、禁止用地项目目录中; “不得以任何形式安排别墅类用地。”

13、2016年9月,国土资源部召开新闻发布会,表示将进一步从严土地管理,重申全国各地停止审批别墅类供地和办理相关用地手续对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。同时,还严格要求限制低密度、大套型高档住房的土地供应,从而进一步调控住房供应结构。

与此前的管控相比,国土部此次的表态已经涉及“联排别墅、叠拼别墅、墅级洋房”等低密住宅。

 

20年国家对别墅项目用地政策规定,得出一个结论:国家对别墅用地的态度是三个字——禁!禁!禁!

同样是住宅用地,为何国家对别墅用地采用毫不妥协的“禁字诀”?

国家禁止开发别墅有着深远的意义:

一则别墅项目会使得贫富差距具象化,不利于社会的平稳发展。

二则别墅本身容积率不高,土地占用面积极大,浪费土地资源

三则在于开发别墅会导致投机需求,引发炒房热

综合以上原因,国家禁止了别墅的开发,限制对别墅开发用地的批复。

 

十余年“禁墅令”,各地别墅为何越来越多?

所谓“上有政策, 下有对策”,人的趋利性导致有些开发商甘冒风险,打政策的擦边球。有记者通过调查发现一些开发商规避政策,开发售卖别墅的四大手段:

1.变相囤地。记者调查发现,有部分在售别墅用地属于变相囤地。有的旧别墅捂盘惜售,十几年之后再二次开发。

2.“调整”容积率。还有一些开发商在获得新的一般住宅用地后,将地块分成别墅区和普通配建区,通过缩窄楼距、大量配建等做法“调整”容积率,提高别墅占地面积,用地规划成“空文”。一些地产业人士反映,通过配建一小部分高密度物业,绕过政策限制,是众多别墅项目的“潜规则”。

3、高低搭配。2003年禁墅令出台后,开发商在普通的住宅用地中,将地块分为别墅区和高层配建区,通过弱化园林、缩窄楼距、高层配建等做法调整容积率,提高别墅占地面积。

4、规避独栋概念。别墅的定义存在漏洞,国土部对于别墅的明确定义是“独门独院、两至三层”,这意味着除独栋形式的别墅外,包括联排、叠拼、双拼等建筑形式均未被列入别墅类型,仅属于高档住宅。

 

禁墅令对房地产市场的影响

土地供应上严格控制外,对于类别墅即联排、花园洋房等项目的审批也会越来越严格

从土地供应角度来看,土地资源日益紧张,人口居住密度较高,中小户型是发展的长期的趋势,政策更偏向于土地供应在普通商品住宅上的开发。

从供需角度来看,开放二胎的情况下,普通家庭120-140平米之间可满足基本需求,豪宅大户普遍呈现供大于求的局面,政策上避免开发过剩,推高豪宅类产品库存。

从房价角度来看,开发商高价拿地的压力下,希望通过低密度的高溢价的产品,取得高回报率,但同时高端住宅价格上涨,周边低端楼盘也跟风上涨,拉高了整体房价。

 

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