办理建设用地规划许可证及建设工程规划许可证的特殊案例

admin13年前城市规划管理2598



遇到一个特殊案例,是企业名称变更的情况,实际的情况更加复杂,详细情况如下:

有一家乡镇企业,于1998年进行了改制,原来的2家镇属企业合资新办了企业甲,2000年,政府的资本进行退股,但是公司的股东还是2家企业,2000年至2010年企业发展迅速,企业资产增长迅速,并于2010年进行了企业最大规模的一次扩建,建筑面积多达20000平方米,当然土地使用证是甲单位的,建设工程规划许可证也必定是给甲单位办理的。目前该扩建工程正在紧锣密鼓的进行中,预计将在明年5月份进行工程验收,并领取房产证。然后,据传2011年底国家有部分政策调整,主要是关于福利企业和集体企业的关系,涉及税收优惠政策等等,具体情况,我没有弄明白,汗。于是甲公司的实际持股人,合计12人讨论后,到工商局进行了企业的名称变更,并涉及到股权变更

然后必然引起了在建工程的权属问题,土地权属问题,而规划审批证件涉及到重新办理或变更。当然我们就仅来探讨办理建设工程规划许可证和建设用地规划证的问题。

业主的想法很简单,建设用地规划许可证不需要变更或重新办理,因为原来的建设用地规划许可证后已经办理了土地使用证,所以只需要变更土地使用证就可以了,毕竟建设用地规划许可证主要的用途在于办理土地使用证及竣工备案时的档案提交。至于建设工程规划许可证希望是直接凭工商局的名称变更通知书直接变更建设工程规划许可证上的单位名称。

城市规划管理的本质来看,我们的确只要控制企业空间和建筑的使用,所有的证件都并非和物权有最最直接的关系,毕竟有土地使用权证和房产证啊,我们的管理主要是控制地块的容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高、出入口、用地规划用途等等,至于已经审批的土地或建筑的所有人变更名称或是企业内部股权变更和规划局到底有大的关系呢?如果仅凭名称变更通知书直接变更相关规划许可手续,我觉得也没有大问题。

诚然,现在规划系统的弱势导致了很多事情都在为其他部门在做,比如房产登记需要我们的建设工程规划许可证,国土局办理土地使用证要收取建设用地规划许可证,难道非要我们的材料和他们的意图一样,他们才能办理么,你就不能根据名称变更通知书来直接办理么?

此外,城乡规划中提到凡事涉及到土地转让(交易)而产生的前后所有者名称变更,都必须重新办理建设用地规划许可证,而有些地方都呆板的需要提交土地转让合同,但是从上面的案例中,我们看到,这个情形下,没有土地转让合同,有股权变更,从税务和国土部门来讲究是一种转让,那么这样的情况下,如果要重新办理建设用地规划许可证要提供转让合同么?能否提供股份变更文件和名称变更通知书重新发放呢?而其中涉及到的立项批文等是否都要以新单位名称来办理呢?

这个过程,在我们规划管理角度来看,到底有多大的实际意义,为何不能解放思想,不办或者直接按名称变更通知书来变更建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。

至于其他部门担心的问题,理应由他们自己审核把关。

 

附件:
国土部关于涉及土地使用权的股权转让批复

 

(国土资厅函[2004]224号 2004年5月31日)  广东省国土资源厅:

  你厅《关于股权转让涉及土地使用权变更有关问题的请示》(粤国土资[2003]256号)收悉。经研究,现批复如下:

  太古可口可乐香港有限公司将其全资拥有的独资企业—太古饮品(东莞)有限公司全部转让给可口可乐(中国)投资有限公司,属于企业资产的整体出售,其中包含土地使用权的转移。因此,该行为属于土地使用权转让,应按土地使用权转让的规定办理变更登记。

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