刘家海:办理房屋产权证后遗留违法建设的处理(转)

admin3年前城市规划管理1754

私宅审批法律纠纷的风险点与应对策略

之七:办理房屋产权证后遗留违法建设的处理

第七,证后遗留违建。就是办完房产证以后还有违法建设未处理的问题。这是很困扰我们分局和监察支队的问题。因为有一段时间房产部门“服务意识”很强,有些违法建设,或者是没有批准手续的建筑,他们在房产登记的时候就把能够确权的部分做了确权登记,剩余的部分就画一个虚线在那里,就把房产证给发了。甚至蛮早以前曾有一个时间,好像是在友爱路那边,准备拆迁了,推土机都已经在那里开到现场了,那些住户提出要办房产证,为了推进拆迁工作,他们还去给人家办房产证。可能是因为郊区的时候管理有点乱,办不了房产证也有政府方面的责任,居民没有房产证拆迁不好安置补偿,所以只好给人家办了证,好拆迁。你要是说情况太特殊,特事特办,这证办了也就算了,没想记者还在报纸上登,大肆地表扬。这就很成问题了。这种办了房产证但是遗留违法建设未处理的问题很多,等到人家房产要继承,或者要转让,或者有些是要分家析产,要过户登记了,好,现在房产部门不敢直接给人家办过户登记了。不敢过户就直接打回来给我们规划,让我们去给他们擦屁股,原来没有处罚过的要重新补办处罚,还要给他们确认原来的违法建设在哪里,要给他们仔仔细细地画出来。有些一栋楼分成十几户、几十户,每家每户都要分一点违法建设,你去给他分。这个是很难弄的,有的根本就弄不了。十几个平方米的违法建设面积要平均分给几十户,哪家多一点少一点都不行,你怎么给他分?现在有的在我们分局这里反复地讨论,反复地对接,都搞不出来,压在我们那里。这个也是很成问题。如果住户说要告我们不作为呀这个那个的,就会很麻烦。

造成这个问题的原因,可能是跟对房产部门职能的理解和变化有关。以前我们理解的房产登记可能更主要的是属于房屋产权的确权,所以,对于有依据清楚的部分,房产部门予以确认其产权,就作登记了,对于房屋中有些来源依据不那么清楚的部分,就不予确权登记,但为了显示房屋状况的整体性和完整性,确权部分是实线画,不予确权的部分用虚线画,房产证就发出去了。这个时候他们的职能实际上是房屋产权的确权和登记,核心职能是确权,登记是确权的延伸和结果体现。现在感觉好像房产部门不负责“确权”了,变成只对已经“确权”的房屋进行登记了,确权的责任好像已经转移到规划部门身上了。这个过程是怎么形成的?我也不清楚。这样,对房屋的建筑合法性的认定,就非常过度地依赖于规划许可和规划认定了。包括我们前面讲的,已经竣工验收合格的房屋也要我们规划部门给许可证“更名”才给人家办房产证的问题,根本的原因可能也在这里。总之是规划说行就行,规划不说行那就不行。这就是说,原来作为房产管理部门核心职能的确权职能已经被他们放弃了,丢给我们规划了。我觉得奇怪的是,我们规划怎么就一点不客气照单全收地接过来了呢?从大的逻辑关系上来说,这肯定是不对的。起码是采取“新房新办法,旧房旧办法”的方式,大致划分出一个时间线,这个时间线以前的既然当时已经办了,当时也认可这种做法的合法性了,那就不要轻易地否定它,推翻它。这个时间线以后的,明确要以规划许可文件为依据或者以规划认定的事实为依据。这样可能对历史好交待,对群众也好交待。不要没底限地去翻历史的旧账。就算是翻历史旧账,也不能把历史的臭垃圾全装到我们规划的新家具里面来呀!

对这种郁闷的状况,我们分局现在是苦无良策。特别是现在这么强调打击处理违法占地、违法建设的时候,一点点都要往规划这里推。规划说行就行,这句话好像已经成为所有人的挡箭牌,成了所有人送客出门的灵丹妙药。但是我仔细查了《南宁市违法建设查处条例》的规定,好像并不是那么回事。这个条例第八条规定,“市、城区人民政府相关部门和单位发现违法建设的,应当立即通报查处机关,并按照下列规定协助做好违法建设查处相关工作:......(四)房产行政主管部门对违法建设不予办理房屋所有权初始登记;已经办理的,应当予以注销或者变更。......”如果要硬说的话,按条例讲的,房产部门对违法建设不予登记,已登记的要注销或者变更。那你建筑主体是合法的,只是有一部分是不合法的,房产部门登记合法的部分,不合法的部分并没有登记呀,对不对?你硬要把你没登记的违法建设部分打过来让我规划来重新处理,跟这条文对不上吧?我们从文字上理解不是一回事啊。对吧?难道房产部门承认自己是给违法建设登记搞错了?你搞错了你就自己纠正吧,不要拿你的错来搞我们啊!或者你纠正要请我们帮忙也行,那你得请我,你得领我这个人情。不要搞得好像是我的责任,是我活该一定要去擦你的屁股似的。人情、道理、职责之间的界限要分清楚了,才好谈合作谈协助,是不是?现在对于这种已经不知道怎么形成了的不合理局面,我们也是没有什么更好的办法。将来我想是不是要抓到一些比较够典型够分量的事例以后,将这个问题提交到市“两违办”或者市政府去,让他们去好好研究一下。

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