刘家海:规划许可证的“更名”问题(转)

admin3年前城市规划管理2688

私宅审批法律纠纷的风险点与应对策略

之六:规划许可证的“更名”问题

第六,规划许可证更名。这个问题刚才在讲第三个问题的时候也说到了。这里也有一个问题在里面,土地部门可能是按照《房地产管理法》项目投入建设25%以上就可以转让的规定来给受让人换发土地证的。土地证换发以后,要我们这边接着把许可证“更名”。这个做法可能比建成房屋以后再去过户要节省一点税费,所以现在大家在更名的问题上是不是在打这个算盘?问题是,如果是房屋还没有建成,你来要我给许可证“更名”,我们把这个“更名”看作是给你作出一个新的许可,这个还说得过去,要是房屋已经建成,根据《房地产管理法》规定,你转让就必须持有房屋所有权证书。这个时候,你再来要我办许可证“更名”就说不过去了,就有规避甚至违反《房地产管理法》的嫌疑了。这个事情以前没有深入地进行考究,以后我觉得还是要国土、规划、房产三家一起把它彻底搞明白,该怎么做就怎么做,重新明确了才对,不能把问题都压在规划一家的身上。

还有就是一些完善房产手续的,很久以前那些单位名称换来换去的,或者资产拨过来拨过去的,也叫我们去给它进行许可证的更名。这个我原来在邕宁时市局高副局长分管的时候做过一个案例《关于建设项目业主名称变更无需办理建设工程规划许可证变更手续的复函》。内容是这样的:

邕宁区机关事务管理局:

贵局向我局提出《关于出具规划手续变更说明的申请》的来函收悉。经研究,函复如下:

据来函及所附资料,原邕宁县纸业有限公司于2004年经邕宁县建设局取得在公司宿舍区内建设一栋职工住宅楼的《建设工程规划许可证》(邕2004026号)。2009年该住宅楼经我局规划竣工验收合格,名称变更后的邕宁区纸业有限公司取得了《南宁市建设工程规划竣工验收合格证》邕2004026号,作为办理房产登记的凭证。因公司改制为广西南蒲纸业有限公司后,职工生活区交由社区管理,由贵局办理土地证件并保管,贵局已于2011年10月办理了以贵局为土地使用权人的土地使用权证(南宁国用﹝2011﹞581513号)。现因办理房产证手续时,房产部门要求规划部门出具规划手续变更的说明,贵局遂向我局提出关于要求出具规划手续变更说明的申请。

我局认为,《建设工程规划许可证》是在建设项目申请建设时,规划主管部门审查该建设符合规划,对该建设行为给予许可的一种法律文件。建设工程经规划竣工验收合格后,《建设工程规划许可证》与《建设工程规划竣工验收合格证》即成为证明该建设行为终结并符合规划的历史证据,建设项目业主名称的变更与否,与该建设行为的内容及合法性并无关联,也没有与土地、房产的物权登记发生关联和影响,因而建设项目业主名称的变更没有引起规划许可手续变更的法律效果。因此,建设项目业主名称变更无需办理建设工程规划许可证变更手续,只要土地及房产的来源清楚,有关部门即可依其法定职权迳行办理相关的手续。

此复。

抄送:南宁市住房保障和房产管理局

南宁市规划管理局

2011年11月20日

我们基于这么一个考虑,我这个许可是我当时审核符合规划发给你的,你房子建完了,我也验收完了,这个许可证就是一个历史的证据,所以现在就不能再来办所谓的变更了。当时是这么样来处理这个问题的。我们目的是向房产部门阐明的这个道理。我感觉从房产局那边经过协调,基本上还是认可的。但是不懂他们那边有时候是因为换了人还是怎么回事,偶尔还会再返回来要我们办“变更”。是不是以后市局的层面上还要直接再和他们做最后的协调?要不然当事人在别的部门办不了事,都往我们规划这里跑,好像都是我们坏蛋不办事害得他们办不了。这是不对的。我们是想讲明这个问题,实际上是不存在变更许可的问题的。就像我现在大学毕业了,工作了,如果我改名了,难道你还要我把小学、初中时候的学籍、毕业证也改名吗?不应该吧?教育管理部门也不可能会给我办的。对不对?这里我给大家一个思考题,大家判断对不对:

为了提升规划部门的形象,要坚持做到“不说不”,对群众、企业和单位因转让土地、房产和完善土地、房产登记资料而申请补办、变更《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》或者《规划竣工验收合格证明》的,均应当在规定的时限内及时予以办理。

在实际工作中是这么做的,但是从法律上不是那么回事。大家还是要在法律上的认识和实际工作的做法之间做一个必要的适当的区分。在还没有找到好的出路的时候,为了便民,实在推不掉,我们还是要先做着,委屈就委屈一点了。但是在认识上,我们认为这个是不对的。等会考试的时候如果需要你对这个问题作出判断,你就要能够在法律上和理论上作出一个清晰的判断。
标签: 规划手续

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