控规中的土地兼容性的用地性质是否可以作为地块的主要用途进行使用?

admin7个月前城市规划管理679

最近一直很忙,忙啥大家应该感同身受,有时候晚上都在写材料,周末也在加班。空闲下来就整理前面欠下的讨论整理工作。

讨论很多,问题很杂,有很多是其他规划管理群的,这个月空分批分批整理出来。

很多问题其实非常复杂,大部分是有些同行困扰了很久的问题,在整理的时候往往是他一口气发三遍,后面还要加三个感叹号的。

希望通过整理讨论,大家一起继续讨论,继续共同进步。

1、独立的导航台用地属于什么用地性质,用地分类找不到

答:要看具体功能,不能仅仅看名字,一般总是A类或者S类,更或者U类。

 

2、你们当地办理环评是否都需要规划符合才行?有些已建的厂房,与现在的用地性质不相符的。

答:有过一阵是这样的,后来也没有严格执行,不懂有啥依据,应该是各地环保部门自行掌握的。

 

3、控规中的土地兼容性的用地性质是否可以作为地块的主要用途进行使用?

答:控规中明确的兼容性在具体地块里表明可以兼容,比如001地块规划用途为工业,兼容仓储,那么可以在出具规划条件是直接以仓储用地出让。

 

4、排水防涝设施和道路雨污水管网是否需要办理相关规划手续?是否有法律条款支撑依据

答:规划法第四十条 在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的,建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证

 

5、一块工业用地办理用地规划许可,此块地26亩(补办),在原21亩地旁边。现在用21亩地的备案来办理26亩地的手续,肯定是不行的,但是企业去发改委问,发改委说同一个项目不能办理两次备案。请各位赐教。

答:可以以另一项目立项,或者说可以二期项目立项,都是发改部门的文字游戏,不解放思想,根本就不是原则问题。

 

6、居住小区外围底商后退道路红线的这一部分可以划停车位吗?

答:灰色空间一般不做停车位,不过没有硬性规定,可以看各地规范,只要合理就可以。

 

7、在放管服期间,我们规划技术审查有啥改革措施吗?现在是怎么做技术审查呢?

答:东北地区做了技术外包,没有反馈有啥情况,江苏地区很少有试过,效果非常差。

 

8、污水处理厂里面的构筑物要不要计算建筑面积,比如沉淀池、消毒池等设施?

答:只计算建筑规模和建筑系数。

 

9、一块上,已经违法修建了建筑物,加油站,违法建设后当事人成功拍卖,现在办规划许可证,对于地上建筑物罚款不呀。

答:换过业主后,肯定不罚款了,当时如何规范要技术规范来审查。

 

10、已经办理施工许可,且建筑单体基本完工的住宅项目,是否还可以申请地下车库出入口位置变更?

答:规范的地方,比如广州是不行的

他们规定施工许可后,不能做规划变更

但是实际工作中,肯定是可以的。。。

 

11、公寓楼有日照要求吗?

答:看性质吧,如果是住宅就有要求,如果是服务型公寓就按商业算,就不考虑。

 

12、某工业用地在总规里面是绿地,早前审批过已既成事实,现业主申请三旧改造成商业,是否可行?

答:按现行法定规划实施,肯定不可以。

 

13、民俗文化园项目用地性质是什么?商业?

答:政府的可以是a2,私人就是商业。

 

14、建筑物内部的平面布局属于工程规划管理范围吗?

答:必须算。

 

15、独立幼儿园属于什么用地性质,不是居住小区用地下面的

答:R22,现实很多时候科教用地也可以

私立的话必须是B9

 

16、有一个企业在村集体土地上租了一块地,这种情况下是不是不能办理规划手续?

答:非政府作为出租方,企业没有取得不动产权证的,该企业不能作为土地使用权所有人来申请报建手续。

 

17、动产证上土地权属是自然人,现在要扩建,发改备案的建设单位是合作社(法人也是这个自然人),这个项目的工程证中建设单位填谁?

答:备案文件上  合作社(自然人)

工程证上   自然人(合作社)

 

18、生态绿地是否只能用于农用地

答:现实就是这样,没有哪个政府愿意用宝贵的建设用地指标来做绿地,更何况是生态绿地。

 

19、核发工程证的依据是什么?工程证中的面积是按照什么核算的?是报建施工图还是规划设计方案?

答:应依据各地规划条件,如果办理工程证的收件里有施工图的必须按施工图,只有方案的按方案。

一般配套费都是按照建设工程规划许可证上的收,因为比较准确。

 

20、在土地出让合同中附规划条件吗,或者叫不叫“规划条件”?二是规划条件中是不是一般只约定地上容积率?

答:规划条件是作为土地出让合同的一部分

要附规划设计条件的,规划设计条件是一个技术文件,有用地位置、用地规模,约定开发强度(包括容积率、建筑密度、绿地率等指标),还有建筑退让、出入口设置、停车配建、交通组织、绿色建筑等很多方面的内容

大家可以看一下规划博客中关于规划条件和规划设计条件的区别的文章。

 

21、江苏省人大常委会《关于如何确定违法用地和违法建设行为的违法行为终了之日的复函》

谁有这份文件,能不能提供一份,谢谢!

 

22、各个地方建筑外立面改造或者出新是怎么办理的。通常KTV、酒店、饭店会申请的那种?

答:建议大家学习《中共中央、国务院关于深入推进城市执法体制改革改进城市管理工作的指导意见》

(十八)维护公共空间。加强城市公共空间规划,提升城市设计水平。加强建筑物立面管理和色调控制,规范报刊亭、公交候车亭等“城市家具”设置,加强户外广告、门店牌匾设置管理。

各地的城管部门对建筑立面和临时建筑都有增加自己权力的行为,规划部门表示很淡定,现在权力真不是好东西啊,这个领域的矛盾很多。

 

23、先办理了工程证,后图审,有没有什么文件啊?现在我们这图审中心要有工程证才给图审。

答:江苏省有明确的规定,忘记是哪个文件了。

 

24、如果一块商住用地配建一个3000的社区,用地性质写什么呢

答:就是商住啊

以主要功能为主

社区如果独立占地,可以把他单独写出来

 

25、法院把A企业的不动产拍卖给B企业,现在B来申请变更工程证单位名称(土地证名称已变更过来,建设甚至也提供了不动产交易的缴税证明),那立项需要变更过来吗

答:1、我这刚办了一个,是没有验收的项目,全部涉及的流程都转B企业

2、应该直接办不动产登记证书

A企业建设程序没走完,不动产没办,现在B企业申请办产权

 

26、有一老国企(已改制),有一块商住土地,地上部分宿舍楼,是其原职工租住的。现该企业想把原宿舍拆掉,重新规划建设。可以直接依据控规出该地块设计条件吗

答:首先检查当前控规是否是商住性质,如果不是,就不能同意,如果是就可以按控规出具新规划条件,不过要评估补缴土地出让金。

 

27、有个片区2.5万人,根据千人指标,缺一座21班的初中。但因历史原因,该片区10年前周边用地已出让完,仅剩一块紧临铁路用地。用地规模满足初中建设要求。但不符合中小学建学楼不应距铁路300米(用地边界距铁路还有50米)。根据中小学校设计规范,4.1.6条要求,在距离不足时,应采取有效隔声措施。现为解决周边居民小孩初中入学问题,初步提出两方案:一,在采取有效隔声措施情况下,利用紧临铁路一侧建设初中。方案二,在其它周边另选,也存在穿过铁路、高速公路及距离生源增加3公里,太远。请各位大神,给予好的建议,谢谢。

答:很简单,给出2个方案挂在网上,让周边居民公投。

 

28、高速公路服务区需要扩建,用地性质应该是商业用地还是区域交通设施用地

答:政府投资的就是区域交通设施用地

企业性质投资的就是商业。

 

29、风力发电塔架下方的占地应该算什么用地性质,参照发电厂算工业吗?

答:工业无疑。

 

30、若地方出台规定新建小区按每百户20-30平配建社区居家养老用房,文中未规定产权是谁?我在新出让居住小区条件加上产权归所属街道,建成无偿移交。是否存在无出处,不妥,法律上的问题。

答:合同法和物权法。可以的。很多地方都是这样做的。

 

31、历史上建成的划拨住宅一上三民房,现一层作为商业使用、二三层作为住宅使用,群众要进行房产交易,涉及补交土地出让金,规划如何对待这种住改商的行为。因为机构改革合并,现在规划、国土、不动产是一家了,不得不参与其中办理。请各位说说看。

答、房产证和土地证都是民房住宅,现在国土条线认为,应该按照实际用途(一层作为商业使用、二三层作为住宅)补交出让金并按照商住缴纳契税。规划部门应补充说明,按实际认定规划用途,作为补交出让金依据。

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