某地一个106栋独栋别墅项目，2002年建成交付。如今其中一栋业主已拿房产证土地证，在自己院落中重建，目前自己拆除（拆房子拆平了），想扩大违建，遇城管管控。现在业主提出原高度原面积重建。如何审批？

业主手持的土地证是4亩，原建筑面积480 属于小型项目。

而且这块地1999出让，估计只有总用地面积和容积率、用途限定 ，其他指标估计不会明确。

符合现行控规，目前该用地还是居住用地。不在风景名称区 生态敏感区。

业主的想法是给他开具建设手续，按原图纸建设，产证还是老产证。 

作为规划管理部门如何处理？

答

1、控制一下跟周边的距离，风格跟周边协调，征求下相邻业主意见，让他拆了原来的房子，注销房产证，重新发给证给他

2、那就重新做方案，再批准

3、注销房产证，年限怎么办，发新证 的年限和老证一致？

4、危房鉴定无法做 房子已拆

5、广东批过类似的几单，地方有规定可以这样做，具体流程：先批方案，控制建筑面积、高度、风格、间距，再批前公示，无异议再让他拆房子注销房产证，再发工规证

6、是不是和原房屋一样 如何管控，先把房产证注销，再批？

7、独栋别墅，还是别给自己找麻烦了吧

8、分割的土地证上 能修起别墅？

9、按物权法 房子拆了 他的房子物权就灭失了

10、开发商修建的房地产项目，别墅，没见过业主要拆了重建的！

11、土地证有无出让合同？个人觉得原面积原高度符合出让合同、现行控规把好公示关问题不大

12、出让合同只是针对原整个项目。

13、批重建站不住脚，换个思路

14、不能允许重建，只能修缮或危房改造

15、现在这种大环境 还能审批个别墅 你也不怕被上面问责

16、如果有单独土地证又是建设用地，又符合规划，业主又没有其他住房，可以按照正常审批程序批复建设，考虑符合周边环境设计等，批前公示征求意见等必须程序到位

17、最近全国违建别墅清查看一下地块是不是敏感地块。

18、房子拆了，人家有房产证也没道理不让人重建，走足程序呗，物权法也允许重建建筑物

19、换个思路，如果业主按原位置、原面积、原风格恢复，持原有产权证，可不可以不拆？

20、让业主自己搞成原来一样的，房票都可以不换。

21、那就默许他无建设手续重建。跟周围邻居和物业达成协议，没人反对就默认

22、灭失的房产会被注销的，老房本证明现房是没人承认的

23、如果城管不管，默许他建，准能建个千把平米

24、必须管，不管纪委介入就是追责

25、那就尊重历史，让房主征求小区108家意见，都没意见就批准原样呗，让办事处提出初步意见背黑锅，你们写尊重办事处意见，构建河蟹社会，同意原面积和高度建设

26、重新建设方案尽量避开具有别墅型态。

27、那就不行了 ，因为里面基本都是2-3层。再怎么建还是独栋住宅，考虑整体建筑形态 ，总不能要求4层以上吧

28、日照分析也得有，房主大出血，图纸也得重新图审，毕竟很多标准更严格了

陕西华阴—王亮 2020-03-06 11:18:05

29、300平和30万以下不用图审，这个480平米（肯定也超过30w造价了）需要图审

30、别墅区日照毫无问题，符合间距就不用做了

31、新建算小区插建，得按照新的居住区标准来嘛，很容易不符合，按照新的居住国标套

建议：

考虑这种项目的敏感性，且原有整个项目土地已经完工并分割，虽然土地的独立宗地，但是对该土地没有规划条件限定，所以并不具备重建审批的前提，重新核定一个规划条件也不现实，建议换个思路:

1、作为违建过程中，处罚并责令恢复原状，加强过程监管。

2、多部分会商，从物权法和人性化角度出发，同意其按照原地原结构原貌原面积进行修缮，修缮按国家规定不需要进行审批，会商后形成一个会议纪要，要求各部门加强现场监管就可以了。