规划管理交流3月27日下午

admin8年前城市规划管理740

 问题1审核总平面图的时候,企业只需要出示用地规划许可,所以计算用地面积是以用地规划许可证面积计算。但是办理建设工程规划许可的时候,会要求提供土地证。而土地证的证载土地面积是有法律效力的,哪怕实际情况有各种特殊原因,都是以土地证上的面积作为审核规划方案经济技术指标的依据。最后验收的时候,同样会要求按土地证面积作为实测报告的依据,按土地证面积计算整个地块的建设强度(容积率、建筑密度)一般允许多大误差范围呢?

答:对我们没有误差概念,只有图纸和实测的区别(一个是图纸作业,一个是实地测量)。个人理解是因为用于规划的图纸数据在实际情况中发生变化引起的。

一个是国土部门(土地证),一个是规划部门(用地规划许可)。但是土地数据肯定以《土地证》为准。

 

问题2、办公楼改变使用用途变酒店,要注意哪几个环节?

答:1、如果土地性质与现在的控规不一样了,要符合控规,那就首先调整现在的土地文件。

2、建筑使用用途办公楼变酒店,除去控规、酒店布点专项规划等外,注意的环节应该主要是环评,交通。不过一般情况下,酒店和办公之间使用功能的变化,很少来报批的

3、办公变酒店,一看控规,二看土地证

4、使用用途临时改变,有些地方有自己的文件规定的

 

问题3、在已经建成,且大部分已经入住的小区内,是否可以新增建筑?比如一栋小商业,不影响规划,不超容。

答:征求厉害关系人意见 ,召开听证会,重走规划程序,补交相关规费。

 

问题4、开发商申请在一栋楼增加观光电梯,要是该楼已经卖出了(签了购房协议,未签合同),申请人应该是谁啊?

答:应该还是在开发商吧,不过要已经购买的厉害关系人同意。

公示加所有业主签字同意。成都的房屋出售合同有一条:“办理了工程证的项目,如果还要调整必须要征求买房者的意见”。

土地证未经过分割的,建设单位为开发商。

 

问题5、一个办公楼项目 ,整地块是分两次拿的,2/3 地先拿地办了用地证,土地证。 可是建筑设计是按整个地块设计的,1/3地拿到后 想再办用地证,怎么出条件啊? 建筑还跨了两次的用地分界线。能在条件里说,容积率是平衡到整个地块里不超过多少么? 还是就分开说,按一期 二期?

答:1、让国土来函明确要办证1/3土地的规条或者确认规划指标, 然后规划按照方案的用地划分,按比例核算,倒推。写按常规的退,或者加上一些特点条件,比如与周边相邻地块、建筑退让距离须满足相关规范要求。具体的退让距离不写。今后土地拿到之后的具体建设就根据实际情况来,一家拿或与其他业主合建的,退界问题按整体考虑了。
2、原规条整地块的作废 重新分地块出。
3、在用地规划许可阶段按控规规定指标出,按大地块综合平衡。

4、按照实际容积率与用地之间的比例出,等土地拿到之后,到国土走宗地合并的程序,下一步办工程规划的时候按一宗地指标做。

5、一般都是一个地块一个规划条件,你这种情况 我们这边就是按照建筑占不同用地的比例 进行核算,然后出规划函,不会再给你出规条。

6、参照成都市规定,在取得相关权益人同意的情况下若相邻地块采用建筑拼建,拼建部分可不退用地红线,拼建建筑必须整体设计并同步实施。

 

问题6、开发商申请在一栋楼(商场)增加室外观光电梯,需要办理建设工程规划许可证吗?

答:按严格来说新建,改扩建,要办理工程许可,但一般这种不申请,无举报,规划也很少管。

加建电梯,只要不影响日照,退距、安全、消防等等,给个意见函,让建设局同意人家加建就行了。

问题7、工程证自行失效后还是否需要注销公示?

答:按行政许可法第七十条提出的注销程序

 

问题8:医院病房楼超建了,如何处罚啊?

答:按城乡规划法。

补充提问:是按城乡规划法,能否对违建部分罚款并罚没,针对的是一栋建筑还是违法超建部分???

违法超建部分,罚款是按整栋楼来计算的。

 

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