城市规划管理问答20230814
1、新的民用建筑通用规范3月1日实施后，在具体项目单体报建阶段，大家对建筑面积计算是如何认定的，原来有些地市对外保温层不计容，目前大家是如何执行的？
我们这房产实测和单体报建是两个阶段，目前两个标准本身就不一致，而且单体是在前面的。
上级没有贯标，所以仍然沿用以前的做法。
2、一个已建成使用的加油站，现申请增设加气功能（LNG），请问规划部门需要把关哪些？
规划部门只需要关注有没有新改扩建的建筑物和构筑物，当然加气功能能不能上要看立项文件。加气的设备和管道不管的。
加气功能仍为商业性质，未改变出让合同规定的土地用途，拟同意增设。其他方面如安全评估、环评、消防等报送响应的职能部门，最后由住建部门核发燃气经营许可证。
立项前，要考虑住建部门的意见，规划部门看前面几个部门的意见。
3、在开发边界以内的村庄，因近期无法拆迁，但乡镇企业有建设需求，怎么办理呢？
村庄规划内产业用地与三线一单不一致，不懂是如何解决的。但就规划管理而言，符合村庄规划就照执行吧，管不了太多。
一二三产融合用地政策可以看看，也就是网开一面，类似单独选址，但是仅仅是解决一个用地落实的问题，后续各部门都要给以放行才行。
4、房地产开发项目的“建设工程规划许可证”内容变更应当在项目所在地进行公示，并书面征得受影响的预购人和已有住户的同意。大家各地如何把握已售部分业主的征求意见？
住房城乡建设部关于印发《关于城乡规划公开公示的规定》的通知（建规[2013]166号）第十八条 当建设项目许可及其变更直接涉及申请人与他人之间的重大利益关系时，域乡规划主管部门在作出许可决定前，应当听取利害关系人的意见，必要时可采取召开座谈会、听证会等方式，征询利害关系人意见。
各地在这个基础上，又提高了要求，具体了操作办法，也要地方规定办理施工许可证后，就不能变更工规证的，也有控制在预售证前的，也有预售后必须征求所有已售业主的。
局官方网站及现场公示，无反对意见后核发许可。
有业主委员会直接给。无业主委员会，现场入口公示，需要全部同意方可变更。
5、住宅小区的建设工程规划许可证上的其中一栋建筑性质写的民用建筑，是不是建成商业办公 或者幼儿园都可以呀？
建筑性质一般都是跟着用地性质走，住宅、商业楼、配电房、物业管理用房、公建配套用房。也有城市是对一栋建筑中所有建筑面积进行分类，比如1号楼，里面包括了2000平方米住宅，200平方米商业，100平方米公建，内部空间标注与之一一对应，这样方面以后各种问题的解决。
6、工业用地建厂房需要配建装配式吗？
各地有不同的要求，有需要的，有不需要的，有仅对工业用地上非生产用房有要求的，反正按照住建部门的要求来执行，和规划管理无关。
钢结构厂房就是一种典型的装配式建筑。
新建工业用地上的厂房、仓)应采用装配式建筑。
7、建设工程规划许可审批事项里有一项中介服务；建设工程设计方案总平面图底图。应该由谁委托？谁付费？在什么时候委托？
一般理解为项目用地范围及周边地形图，在多测合一改革前是建设单位自己付费自行委托，在改革后，是交地办理产权证前的测绘都是由政府买单，包括项目用地及周边地形图测绘成果了。
底图应该是出让时提供的带出让坐标的地形图，由自然资源局提供。地块出让时政府委托测绘的，已计入出让成本，应该给建设单位。
8、将修建性详细规划作为办理建设工程规划许可的必需要件，违反城乡规划法。请问各地修详规是否还作为办理修详规必需要件？
修详是个很尴尬的存在，搞规划的总喜欢称修详，规划法明确不是办工规的必须要件，行政审批制度改革提出的联合审定又是审的总平和建筑设计方案。
修详，扩初，总图，施工图，工规证这个流程，我们这已经变成修详（总图）和单体，工规证。
个人觉得，修详规其实没有多少地方能做得好，基本都是在设计方案的基础上套不着调的内容，做修详规的本意是细化控规和专项规划，但是目前的问题是控规不行，专项规划更不行。建议还是做好多规合一和一张图，细化控规，然后以规划条件来落实控规。减少层级和流程。建议是控规-规划条件-建设工程设计方案-初步设计-施工图。总平面图包括在建设工程设计方案内，不应该单独出来，关于初步设计和扩初设计，按照各地能力和水平来统一一个深度和内容，不应该分为两个步骤去评审。
9、有一个项目，土地分了四、五个地块拿，最终建一个项目。现在办用地规划许可证是分开办好还是合在一起办一个用地规划许可证证好。没有合宗，地块指标一样。
没有合宗的，每个地块办理一个建设用地规划许可证，合宗后，可以办理一本整的。
10、大家在审规划的时候审定标高的依据是什么？
控规和周边道路和用地的标高。
11、储能电站的容积率该怎么提，我们这的技术规范里没有说，现在找不到参考依据。
储能电站是新的事物，好多资料应该没提及，建议可参考公用设施用地（供电用地）的指标，各地建设用地定额标准可能会有。
12、施工图强审会审核住宅楼楼梯间窗户的尺寸和高度吗？
这些是设计院自审自校核的一项内容。
审图公司一般会看窗的离地离楼板高度是否没有达到防坠最低高度要求，没有的话会要求增设防护栏杆或者对窗格分隔进行设计调整。至于尺寸和高度不是规范和强条的，一般不审。