工业土地招拍挂制度下的预留和分期问题如何解决
昨天，居然有从事国土管理的朋友找来探讨工业用地规划与供地上创新问题，当即拉了几个规划管理工作者组群聊了一番。
他的思路和我们规划工作者的有点类似，不过在目前的土地供应制度下似乎有点问题，目标是一次规划，分期供地，分期验收，再次供地。简单来举例说明：一家大企业，整体项目需要500亩，不过地方的土地指标全面可能只能落实100亩，而这100亩也足够这个企业进行一期建设，并投产，那么规划局就针对500亩出具一规划用地红线，并出具规划条件，国土局在取得规划局传递资料后，将规划红线做修改，500亩变虚线，100亩为实线，然后对这100亩进行招拍挂出让，规划条件就是500亩的条件。
当企业取得后，可以根据500亩的虚线范围进行规划设计，并根据实际发展需要，进行分期，确定各期用地范围，确定各期范围内各项经济指标，指标都要符合规划和国土部门的要求。待企业第一期建设完后，进行验收，如开发量强度够了，可以考虑再行供地。
这里的问题在于：
1、规划局出具的500亩土地的红线和规划条件，国土能分割后出让么？算不算变更了规划局的规划条件，这样签订的土地出让合同有效么？
2、针对剩余的400亩对规划局、国土局、受让到100亩土地的企业分别有什么意义？在目前的土地供应制度下，400亩土地花落谁家应该不能保证，而规划局能让企业以500亩的范围来进行整体设计么？
3、各期用地范围内设施布置的不均衡，难以让每期土地的经济指标都符合规定
4、各期用地边缘建筑物或构筑物的退分期用地界不够规定，若下期土地不能取得，造成诸多矛盾
5、企业发展预期很难做到
…………
最后他们透露，目前国内有地方是如此实施，不过不知道是哪里，请大家指点！！
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觉得好，请分享一下，我会继续努力
2011/08/20 17:58:37
如果作为制度，会不会有新的一轮圈地运动的风险？
2011/08/25 15:33:03
很好，多看，多学。