装修和改建的区别

 

为什么今天要讨论这个问题，因为很多人都要问，我现在要敲掉一堵墙，算装修还是改造？

核心就是装修工程不需要规划许可，改建就需要。

说起来很简单，但是我们来讨论一个特殊案例，即使是你是规划管理资深人员，你也很难解释清楚，更难拿出这个案例的解决方案。

上案例：

有一栋商住楼，其实分为ab两个部分，a从上到下都是住宅，b紧贴a，用伸缩缝连接的，b是2层商业，二层挑出来的部分是走廊，走廊朝南，北侧是一间间的格子铺，b的两侧是上下的楼梯。

目前的情况是二层所有商铺都被同一个买下了，已经领取了不动产权证，共10个店铺，分为10本产权证，经过查询相关档案，二楼的走廊仅被二楼商铺分摊，一楼及其他产权人未分摊，可以查明，十个商铺的产权证面积如果合计正好是二楼的实际房产面积。100*10=1000，这样一个情况。

业主现在的想法是提出要将二楼走廊与商铺的分割墙拆除，改造为中间过道，两边分割的空间，大家可以想象的话，我就不画草图了。

现在有两种观点：

1、二楼的产权均为同一业主，走廊部分也是商业，未涉及改变规划功能，应该算装饰装修工程，无需规划审批。

2、二楼走廊部分是公共交通空间，如需改变为商铺用途，这个算改造工程，应该经过规划许可。

 

 

 

辞海中

 

改建：在原有的基础上加以改造，使适合于新的需要（多指厂矿、建筑物等）。

 

修缮：修理建筑物等：对故宫进行修缮｜甲弊兵簓，莫之修缮。

 

装修：1、指房屋中所安装的门窗厨壁等设备。 2、在建房工程上进行内部修饰。包括抹面﹑安装门窗等。

 

建筑规范：

 

《民用建筑设计通则》中术语提到

装修：以建筑物的主体结构为依托，对建筑内、外空间进行的细部加工和艺术处理。

又提到室内外装修严禁破坏建筑物结构的安全性。能否判断装修工程可以改变建筑结构？

 

《建筑内部装修设计防火规范》 中提到

建筑内部装修 ：为满足功能需求，对建筑内部空间所进行的修饰、保护及固定设施安装等活动。

隔断：建筑内部固定的、不到顶的垂直分隔物。

 

这个理解好像太谨慎了一些，可以说装修确实不鼓励改变建筑物结构。

而实际上装修不敲大门口，不去掉阳台与房间的隔断，可能性不大啊，能不敲掉承重墙就不错了。

建设部办公厅关于城市规划区内原有房屋的拆建翻建办理规划审批问题的复函

浙江省城乡建设厅：  
      你厅浙建规（１９９１）２９８号《关于城市规划区内原有房屋的拆建翻建是否应当办理规划审批问题的请求》收悉。经研究函复如下：

根据《城市规划法》第二十九条和第三十二条规定，在城市规划区内各项建设活动，不论新建、扩建、改建都必须取得城市规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证后方可建设。房屋的折建、翻建属于改建活动。因此，城市规划区内房屋的拆建、翻建，除不改变房屋外形和使用性质，只涉及内部结构加固、改造和内部装饰的修缮工程外，都应当办理规划审批手续。这与《城市房屋修缮管理规定》的规定是不矛盾的。

可见这里说的内部的改造，也不算改建，还是应该算装修比较合理。

 

我找到了杭州的做法

杭州这样一个审批事项，叫做“国有土地上住宅房屋装修备案”

设定依据是《浙江省房屋使用安全管理条例》

 第十一条

非住宅房屋装修，投资额或者建筑面积达到国家规定的标准以上的，房屋使用安全责任人应当申请办理建筑工程施工许可证。

国有土地上住宅房屋和依法无需办理建筑工程施工许可证的国有土地上非住宅房屋装修，房屋使用安全责任人应当在开工前将房屋装修图纸或者说明报送物业服务企业；未委托物业服务企业实施物业管理的，应当报送居民委员会。

 

其中有一个禁止性规定，比较靠谱：

不得拆除、变动房屋基础、梁、柱、楼板、承重墙、外墙等建筑主体或者承重结构，不得超过原设计标准增加房屋使用荷载。

建筑主体结构包括地基、梁、柱、剪力墙、楼板、屋顶横梁和屋板。

本案例中的非承重的隔墙，应该不属于建筑主体结构。

 

我们也要看到住建部在很多次事故时候的专项活动中，都提到了：

未办理施工许可等手续的新建、改建、扩建工程，涉及改动承重柱、梁、墙的装饰装修工程。

 

由职能部门来把关装修方案还是有必要的，很多群众都能理解这个所谓装修敲墙审批。

 

 

  

什么是敲墙审批？如何办理？

装修设计图上多少都会有墙体的改动，那业主可以直接找工人来敲墙吗？

不可以！！！

因为物业没有权限同意你来敲墙，敲墙审批要到房管局办理哦！

办理流程非常简单，浙江可以网上办理！

1.准备好房产证或者购房合同

2.购房人身份证

3.一份有甲级资质建筑公司出得敲墙图纸，切记装修公司的图纸没用哦！

4.登陆浙江政务服务网，进入个人帐号，搜索国有土地上住宅房屋装修备案，选择网上办理，填写信息，上传资料就搞定啦！

 

 

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