1、屋顶绿化能算进绿地率么？

看当地技术规定或者绿化条例中的绿地率计算规则，屋顶绿化是否计入绿地率，一般屋顶绿化正常是达到相应覆土厚度，就能折算进绿化率。

也有部分城市气候问题，考虑到屋顶绿化的成活率，是不算绿地率的。

2、市区建设露天大市场也用办理用地手续么？上面就是扣个大棚，地是国有建设用地，地上啥也没有，不涉及动迁补偿，就是闲置土地利用。其实就是政府做的一个民生菜市场。

实际性质是商业用地，但是容积率不可能0，还不如广场用地。

具体还是看控规详规，而且如果实际真需要做长期的菜市场，还是需要有配套用房，比如管理用房、公厕、大棚等等，如果是临时的，不需要供地和规划许可。

3、商业开发项目，整体约30亩，分为住宅区和商业区，规划为整体批复和许可，不存在分期。现在存在商业未建成，居住部分已经竣工并达到交付条件。企业提出给予开展住宅部分规划核实和竣工验收申请。这种情况，规划怎么操作和避雷。条件、土地、方案、工规都不存在分期，也不存在指标平衡情况，就目前来说建成部分与方案是一致的。

这种估计后续商业不可能续建了，需要政府出面协调，确定搞不搞，大概率是一般是作为烂尾处置，分期验收。规划核实的关键还是对照规划条件和工规证，特别要关注除商业以外的公建配套有没有到位，不影响业主后续实际生活保障。

工规/交地是否分期，有分期其实分开验也正常，重点把握总体验收指标是否超合同(或者前面住宅建超了想用商业去抵扣，不用用途土地出让价格计算是不同的)，还有开竣工违约。

把握好各个强条指标能否满足，开竣工是否可能存在违约，如果可能违约或者已经违约的要对照合同处置。

分期核验的依据，可参考《国务院办公厅关于复制推广营商环境创新试点改革举措的通知》（国办发【2022】35号）：对已满足使用功能的单位工程开展单独竣工验收。对办理了一张建设工程规划许可证但涉及多个单位工程的工程建设项目，在符合项目整体质量安全要求、达到安全使用条件的前提下，对已满足使用功能的单位工程可采用单独竣工验收方式，单位工程验收合格后，可单独投入使用。改革后，有关部门建立完普单位工程竣工验收标准，加强风险管控，确保项目整体符合规划要求和质量安全。

满足消防与施工图、总图住宅部分要求的前提下，进行分批验收，最后再核算总体指标。

偶尔一两个，就一事一议，如果这类型多，那属地还是要做一个政策出来，什么样的情形能分期，分期的具体落实要求。

所以这个前期没卡住，应该商业先建，后续因为房价下跌，购房户认为商业配套不到位，算违约，必定会去信访。

部分核实的话，绿地率、停车位等很难讲商业分出来，这个不是一个技术问题了。部分核实的话，对应部分的用地面积从哪划分开，对指标影响很大。

建设单位申请分期验收并出具分期验收方案（建议上会研判一下），再根据测绘资料以及项目文本核验分期验收部分，针对分期验收部分建议消防、人防等先出具验收意见，公服配套设施一定要纳入到住宅一起验收，避免后期开发商配建不齐全。

必须要求企业实施商业部分，确有困难的，可以先验收住宅部分，但是要拿出开发商业部分的时间表，并交纳保证金，政府要做好企业不实施商业部分，让第三方公司接盘，甚至政府城投公司接盘的准备，确保购房户利益不受伤害。

4、加油加气站设计方案有停车数量要求吗？

看各地规划管理技术规定，一般里面没有提加油站的车位配建。

按照普通商业用地去配套车位就可以了，毕竟加油站，车辆加完油就开走了，要考虑油罐车的运行通道倒是需要谨慎一点。

5、在农村集体经营性建设用地上，企业如何操作进行民宿的开发建设？目前是想在村的集体建设用地上进行民宿建设。

租用闲置宅基地和村民住宅，进行商业经营最为稳妥。

集体土地上新建存在变相房地产开发的嫌疑，而且建设一层或二层再进行出售，规划是管控不了的。

不能入市的地方，都是村集体或者合作社合作共同建设。

想要新拿地，不是试点只能合作共建。但是后期存在变相地产开发。各部位发文都是鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。

政策渠道是项目要前置取得发改委立项和农委农村一二三产业融合发展用地项目入库，地块符合村规划或者调整村规划让其符合，农转用，然后批乡村建设规划许可。

6、电动车集中充电区的设置有相关规范么？各地开始要求指导充电区的新改扩建，指导利用架空层改建电动车。

《中华人民共和国公安部关于规范电动车管理的通告》 第三条 规范电动车停放充电行为。公民应当将电动车停放在安全地点，充电时应当确保安全。严禁在建筑内的共用走道、楼梯间、安全出口处等公共区域停放电动车或者为电动车充电。公民应尽量不在个人住房内停放电动车或为电动车充电；确需停放和充电的，应当落实隔离、监护等防范措施，防止发生火灾。

4、在居住区里布置皮革厂，在规划上成立吗？控规上是居住用地，只是业主持有的土地证上是工业用地，咨询了下环保部门，皮革厂属重污染项目，按用地用海分类应该是属于三类工业用地，居住用地不兼容三类工业用地。按规范，有污染性的产业项目要设置不少于50米的绿化防护带，同时按《工业企业总平面图设计规范》也有个不少于300米的卫生安全防护距离要求。

控规上是一类工业用地就可以。已经是居住用地了，以不符合控规为由不能审批工业项目。

控制性规划是法定规划，用途调整为居住用地也是通过控规阶段研判的，具有法定效率，企业依据土地证申请，有他的理由，正确的做法是征收、搬迁。因财力问题做不到征收搬迁，只能说在编制控规时草率了、没有考虑到企业意见及设施计划。

城市里面尽量不安置工业用地，现在都要求工业项目进入园区，而且环评要求符合三线一单，不在园区内基本不会符合，环评通不过的。

遇到过一个类似的项目，皮革长距离居民小区大概200米，建厂在前，建小区在后。现在居民经常上访投诉，环保督察一来就去反映问题，厂子三天两头停工。

8、商铺增加玻璃橱窗，如何监管？

行政执法机关监管，作为违建。

9、共享储能有没有哪个地方做过，属于什么行业？

储能应该算商业，但是因为商业用地地价高，所以一般往工业用地上靠，也有地方使用按照新型产业用地。