城市规划博客

城市规划博客很早就想写一篇关于房地产项目规划管理过程的项目总建筑面积的数值变化情况的文章，比较复杂，各地的做法都不太一样，涉及到多个部门，比如发改委、国土局、建设局、房管局、设计单位、房产测绘、规划局等等，也会发生建筑面积计算规范和房产测绘计算规范的冲突。我们来梳理一下建筑面积的变化的前后关系：

1、 规划局根据城市控制性详细规划出具地块的规划条件，其中就有地块的用地面积、容积率，也就得出了该地块里允许建设的建筑面积上限（比如说10000平方米）。

2、 国土局的拍卖公告里地块允许建设的建筑面积规定是于规划条件里的完全一致的，还是10000平方米。

3、 业主与国土局签订的国有土地出让合同中，规划条件仍然是附件，建筑面积还是未变，还是10000平方米。

4、 发改委要出具立项批文，里面要出现总建筑面积上限，这个程序一般都是在批准项目规划设计方案前，数据一般也是根据规划条件，建筑面积是不大于10000平方米，但是有些地方是根据规划设计方案的，比如不大于9000平方米。

5、 业主委托设计单位对地块进行规划设计，设计方案中总建筑面积总是小于登陆规划条件中的建筑面积上限值，比如9000平方米。方案进行评审，公示，最后批准。

6、 办理建设用地规划许可证，其上总建筑面积也有2种做法，一种是根据设计方案，比如不大于9000平方米，一种是根据规划条件（我个人倾向于这个做法）

7、 项目的施工图完成后，送到规划局审查，面积核定，这个环节比较乱，大家都能明白规划设计方案是比较粗糙的，很多细节都没有考虑完善，所以从规划设计方案到施工图，很多项目的建筑面积会所有所增加，比如从9000平方米，到了9200平方米，请问这个允许么？如果允许，是不是进行公示？另外一个方面，这个施工图的规划审查阶段，总建筑面积的计算是如何进行的，哪些人来做这个工作呢？精确度如何保证？如果发生误差怎么处理呢？

8、 办理建设工程规划许可证，其上建筑面积按施工图规划审核的情况来发放，载明面积比如是上面提到的9200平方米。

9、 办理施工图其他专业审查都是按建设工程规划许可证上的建筑面积来发证登记的。发的建设工程施工许可证也是一致的，也是9200平方米。

10、 但是到了办理办理《商品房预售许可》阶段，他们的面积到底做呢，是按照建设工程规划许可证上的来，还是自己重新核算呢？另外一个核心问题是他们是按照建筑面积计算规范来算面积还是按房产测绘计算规范来呢？一般的做法是在施工图规划审查阶段，和规划局专业人员一起按各自的计算规则来计算，协调一致，确保不冲突。

11、 到了规划核实阶段，规划局的应该的对建筑物进行测量，对建筑物的占地尺寸、各部尺寸都进行全面测量，然后按建筑面积计算规范来重新计算总建筑面积，比对发放的建设工程规划许可证，来做规划核实。如果尺寸上都出入不大，但因为墙体厚度，外墙装饰物、保温层的因素，总建筑面积变大了，比如达到了9500平方米，这个超出的300平方米怎么处理啊？ 12、 最后房产发证按规划核实意见及联合竣工验收意见发证。 ……………………待续……