今天被问及如何办理土地性质变更，比如工业土地改为商业用地，商业性质改为工业性质等等，以前还真没有遇到过了，也没有考虑过这个问题，到底如何审批，有哪些法律依据，走什么程序，要哪些部门批准。

我以前有个概念，就是只要符合当前的城市总体规划和控制性详细规划，那么就先收储，然后在挂牌出让，然后就一切进入正常程序了。先收储再挂牌出让，主要是考虑到土地资源供应的公平性。

但有同行的说法是，特别那些已经出让的土地，已经有使用单位，已经取得了土地使用证，如果符合当前相关规划，并提出申请，规划管理部门和国土管理部门书面批复，规划局同时按控规提出新规划条件，国土局和建设单位签订土地使用权出让合同变更协议，然后单位凭原有土地使用证和变更合同到规划局重新换发建设用地规划许可证，最后重新到国土局变更土地使用证登记。其间一般涉及到调整、补交土地出让金的，按照两种不同使用性质土地出让金的差额缴纳。土地出让金由土地部门指定的土地评估机构评估后确定。

1、权限问题：由于土地使用性质变更必须经当地规划管理委员会批准，一般规委会主要成员为书记、市长、分管副市长，因此当地一把手必须对此事不反对才有可能
2、原则问题：当地规划局、国土部门分管部门、分管副局长、一把手应该支持并同意（主要是规划部门审核是否符合土地利用规划，国土部门负责变更费用的核定和是否有相应的土地利用指标核定），因此土地必须符合城市总体规划、土地利用规划；同时原则上挂牌、拍卖用地不能变更（我也觉得这个原则很重要，除非上述核心政府管理层认为有相当合理的理由）
3、程序问题：首先土地方向规划部门提出变更申请，规划审批—国土部门征询意见—规划管理委员会审核--规划设计条件变更—国土部门费用核定—与国土部门签订变更合同--换发建设用地规划许可证---换发土地使用证。

这个没有仔细研究过，请大家指教！