取得建设用地规划许可证后才能办理国有土地使用权证

时间: 2012-01-12 / 分类: 城市规划管理, 法律法规规范 / 浏览次数: / 12个评论 发表评论
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城市规划博客的文章确实有些凌乱,想找以前的文章很难,只能通过站内搜索功能,不过要找到对应的文章必须记得和选择合适的关键字。

我记得上次一位国土系统人士告诉我凡是以出让方式取得土地使用权的,用地单位可以凭国有土地使用权出让合同到国土部门直接办理土地使用证,我当时倒也没有在意,而且现实中我确实发现了很多建设单位并没有取得建设用地规划许可证,就已经在国土局取得了土地证,我们甚至还遇到了办理建设工程规划许可证时必须查询报建单位是否已经办理建设用地规划许可证的尴尬情况。

但是,我们仔细翻翻《城乡规划法》,里面其实写得很清楚,无论是以划拨还是出让方式,都必须在取得建设用地规划许可证后才能办理国有土地使用权证:

第三十七条 在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目,经有关部门批准、核准、备案后,建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请,由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围,核发建设用地规划许可证。
建设单位在取得建设用地规划许可证后,方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地,经县级以上人民政府审批后,由土地主管部门划拨土地。

第三十九条 规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的,该国有土地使用权出让合同无效;对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的,由县级以上人民政府撤销有关批准文件;占用土地的,应当及时退回;给当事人造成损失的,应当依法给予赔偿。

和国土局的交流了几次,总和我们在第三十九的理解上有分歧,他们认为红字部分针对的是划拨土地,黑字部分是针对的出让土地。

我查阅了《城乡规划法解说》第93页,其中提到“建设单位和个人只有在取得建设用地规划许可证之后,方可向有关部门申请办理土地权属证明。凡是违背这一法律规定的,依据《城乡规划法》,都要承担相应的法律责任。”        居然提到了个人,那么这个应该不仅限于划拨土地。

以上述理由去和国土局交流,他们还是不承认,认为这个解说没有权威性,不能作为行政解释,建议找最高人民法院问一下,晕了……

哪位同行对这个比较了解?

明确几个证件的先后关系确实很重要。

 

补充:《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》

第十三条 凡持未附具城市规划行政主管部门提供规划设计条件及附图的出让、转让合同,或擅自变更的,城市规划行政主管部门不予办理建设用地规划许可证。
凡未取得或擅自变更建设用地规划许可证而办理土地使用权属证明的,土地权属证明无效。


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12个评论

  1. 红酒
    2012/01/12 10:12:52

    是在普及土地使用法吗?

  2. asuka0512
    2012/01/12 11:14:05

    这个早考虑过了,但是有2个问题。
    1.规划法上说的是批准用地。这是什么意思?如果直接说办理土地权证的话,就简单明了了。国土的一句“你城乡规划法上没有说是办理建设用地规划许可证才能办理土地权证啊”就把你噎住了。
    2.如果城乡规划法是明确先有建设用地规划许可证,然后才能办理土地权证,那么之前我们办理建设工程规划许可证的时候,收取的土地证是否合法?土地证是否有效?是否在审查材料的时候,不仔细?渎职?

  3. admin
    2012/01/12 11:28:54

    办理土地使用权证肯定是在批准用地之后啊! 建设用地批准书—–交地—–发放土地使用权证

  4. admin
    2012/01/12 11:31:41

    川11:12:17
    请问,办理了国有土地使用权证后能不能补办建设用地规划许可证?

    赣11:21:27
    在我们这经招拍挂出让的国有土地基本上都是先拿土地证再办用地规划许可证
    冀 11:25:10
    办理了国有土地使用权证后还用办用地许可证吗
    赣11:29:06
    要的 作为合法程序来说是有必要的 而且房地产开发项目去银行贷款的话也要出具该证的
    桂11:30:17

    对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的,由县级以上人民政府撤销有关批准文件

    赣 11:30:02
    有多少违背法律的事情却照样办理呢
    桂 11:31:20
    这就是中国国情

  5. admin
    2012/01/12 11:33:14

    广东 11:31:46
    我们这边都是先那用地证再办国土证咯
    只是有一些历史问题的 很多拿了国土证都没有办用地证的
    但是这几年比较规范了

  6. 匿名
    2012/01/12 13:16:37

    问:国有土地使用权证和建设用地规划许可证办理的先后顺序?

    答:土地的获得形式有划拨、自有交易和招拍挂三种。办理顺序分为两种情况:
    1)、 通过招拍挂形式取得的土地,挂牌的土地已经确定了性质,建设工程规划许可证和建设用地规划许可证在招拍挂过程中就已经办理了,这种情况就是办理完用地证后再到国土资源局办理国有土地使用权证;
    2)、 通过划拨和自有交易形式取得土地的,在办理规划审批之前就已经取得了国有土地使用权证,这种情况属于先取得国有土地使用权证后办理建设用地规划许可证。

    这个是北京市规划委员会官方网站上的回答,2011年9月的,肯定是规划法北京下的哦,
    原文地址:http://www.bjghw.gov.cn/web/static/articles/catalog_290600/article_ff80808132a9c4b4013359b2ae5b03b3/ff80808132a9c4b4013359b2ae5b03b3.html

    大家解答一下!!!!!!!!

  7. 小小
    2012/01/12 16:30:51

    取得建设用地许可证后才能办理国有土地使用证,你在里面讲述的问题,我们这也出现过,现在我们规划局与国土局沟通过了,没有建设用地规划许可证,现在国土局不予发放土地证

  8. 我说一下
    2013/02/07 10:40:21

    不管是划拨还是招拍挂,在签订合同前都取得了规划条件,可以理解为取得了用地许可,只是没有确定具体的建设单位。只是有一个问题,用地许可和工程许可之间有时间限制,迟迟不办用地许可为,为国土和建设单位赢得了时间。

  9. effye
    2013/05/29 16:36:07

    楼主,你说的这个情况只适用于划拨啊,出让明明是先签土地出让合同,再领取建设用地规划许可证。你看38条。

    第三十八条 在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的,在国有土地使用权出让前,城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划,提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件,作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块,不得出让国有土地使用权。

      以出让方式取得国有土地使用权的建设项目,在签订国有土地使用权出让合同后,建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同,向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

     

  10. admin
    2013/05/29 22:14:35

    第39条针对是出让土地的啊!不错啊

  11. Jason Tian
    2013/07/31 23:40:33

    关于这个问题,个人认为,从现有的法律规定看,办理土地使用权证和建设用地规划许可证本身并没有必然的先后顺序。

    办理土地证,主要还是国土部门的是,从现有的几个规定看《出让转让暂行条例》《土地登记办法》《土地招拍挂规定》看,土地部门办证不需要审查项目的建设用地规划许可证是否已经取得。而且城乡规划法里,也没有哪一条能看出个强制先后顺序。

    但从实践看,土地使用一般遵循规划先行的原则,因此,无论是划拨还是出让建设用地规划许可证是个必须在项目较早阶段获得的证件。划拨土地尤其明显。

    对于出让土地,根据规划法,建设用地规划许可证是凭项目批准、核准、备案和土地出让合同等文件即可“领取”。这表明,这个规划的实质条件在出让之初就确定了,无须获得土地证之后去办理。

    实践中,开发商如果有钱,完全可以立马一次性付清款项获得土地证,而后再去拿规划许可证。只不过,大部分开发商都是能拖就拖土地出让金,所以办理土地证通常是在建设用地规划许可证之后而已。