容积率的定义你真的十分清楚么?

时间: 2012-08-02 / 分类: 规划概念 / 浏览次数: / 4个评论 发表评论

今年3月1日实施的《建设用地容积率管理办法》中第三条提到:

容积率是指一定地块内,总建筑面积与建筑用地面积的比值。

 

汗,以前没有注意过容积率准确的定义,今天自己查了一下有容积率术语定义的规范:

 

城市规划基本术语标准(GB/T 50280—98)中

5.0.9 容积率 plot ratio,floor area ratio

一定地块内,总建筑面积与建筑用地面积的比值。

呵呵,终于找到了城市规划基本术语标准GB/T 50280 98条文说明

其中提到了:

5.0.9 容积率
容积率是衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值,通常以地块面积为1,地块内建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数,即为容积率以公式表示如下:
容积率= 总建筑面积÷ 建筑用地面积

是否可以理解为建筑用地面积即为地块面积,也就是分母?

城市居住区规划设计规范(GB 50180—93)(2002 年版)

2.0.29  建筑面积毛密度
也称容积率,是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积(万m²/hm²)或以居住区总建筑面积(万m²)与居住区用地(万m²)的比值表示。

民用建筑设计通则 (GB50352-2005)中

2 . 0 . 11 容积率plot ratio , floor area ratio
在一定范围内,建筑面积总和与用地面积的比值。

 

我想说的是,容积率计算公式里面的分母到底是什么?

这个建筑用地面积和用地面积是不是一个意思?

百度百科中提到:

建筑用地面积指建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。

有些人认为:指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积,不包括代征的面积。这个就和用地面积没有多大区别了。

 

再看民用建筑通则中其他术语:

2 . 0 . 6 建筑基地construction site
根据用地性质和使用权属确定的建筑工程项目的使用场地。
2 . 0 . 7 道路红线 line of roads
规划的城市道路(含居住区级道路)用地的边界线。
2 . 0 . 5 用地红线 line of land ; property line
各类建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线。
2 . 0 . 9 建筑控制线huilding line
有关法规或详细规划确定的建筑物、构筑物的基底位置不得超出的界线。
2 . 0 . 10 建筑密度building density ; building coverage ratio
在一定范围内,建筑物的基底面积总和与占用地面积的比例( % )。

 

大家可以比对一下建筑密度、建筑系数等概念的定义及计算公式来思考一下。

从目前的普遍认知来讲,大家都是使用的民用建筑通则里的定义,分母是用地面积,也即用地红线内的面积,也即土地使用权证上的用地面积。

而用建筑红线围合的建筑用地红线比较难操作,一般不是那样计算的。

因为没有找到建筑用地的准确概念,到底出自哪个规范,所以我个人是这么理解的,不知道对不对,汗!

4个评论

  1. 小吴
    2012/08/02 09:02:02

    (容积率是指一定地块内,总建筑面积与建筑用地面积的比值。)
    这就是住建部可耻的地方,玩弄概念,不敢明确定义。
    广义上的公共空间是不能定义到私有地块的,现在的容积率,让很多老板和领导有操作的空间,即将城市道路上的用地证也发土地使用证给即得利益人,然后按此面积计算容积率。
    到办分块土地证是又扣除城市道路面积,于是真正的容积率就形成了天知道。
    不过有真编制控规的地方,还好处理点了。

  2. 上海田律师
    2012/08/30 22:56:36

    同意您的理解。我个人认为,的确是指用地红线确定的用地面积,而非建筑控制线或其他表示的面积。

    一楼网友说的对,使用“建筑面积”要不就是不专业,要不就是有意留寻租空间。这批龟孙没干什么正事。

  3. 规划学生
    2013/08/07 00:04:48

    用地面积就是建设用地面积,这个在我们的控制性详细规划中有明确的解释的。
    用地面积,即建设用地面积,是指城市规划行政部门确定的建设用地边界线所围合的用地水平投影面积,包括原有建设用地面积及新征(占)建设用地面积,不含代征地面积。

  4. 匿名
    2013/08/07 00:07:31

    这个在控制性详细规划一书中有明确的解释的