国有租赁商业用地土地证上改扩建审批

时间: 2013-04-07 / 分类: 城市规划管理 / 浏览次数: / 4个评论 发表评论
                       

来一个案例:

有一宗土地,业主单位持有国有租赁商业用地土地证,原来租赁合同(业主与国土局签订)里没有提到规划条件,仅说是现状租赁,现在申请改扩建,如何处置?

是否按以下流程审批

1、规划局对照控规出具新规划条件

2、规划局函告国土局后,

3、国土局根据新规划条件签订补充合同

2、规划局凭新合同及土地证等资料审查规划设计方案

3、办理建设用地规划许可证

4、再办理建设工程规划许可证

规划局的考量

1、尽管符合控规,但该用地原先的租赁合同里没有规划条件,应当重新确定规划条件

2、规划条件应当被国土部门认可,并签订补充合同后

3、尽管不是划拨和出让土地,但从规划区范围内用地规划管理全覆盖的角度出发,租赁土地也该办理建设用地规划许可证。

4、是不是还能以租赁方式存在,是不是需要缴纳土地费用,应该由国土部门确定。

国土局认为

1、目前的租赁土地年租金未与容积率等经济技术指标挂钩,不存在缴纳费用的问题。

2、载有容积率等相关指标的规划条件是规划管理部门的职权,国土部门没有必要重新签订或是签补充合同。

3、另外原租赁合同仍然有效,应按照原合同履行并按原标准缴纳年租金。

 

此外,难道真有针对租赁土地如果没有特殊情况(旧城改造等),使用单位要求延期的,国土部门必须满足其延期请求的规定么?我真没有找到……

请大家拍砖,很多朋友不能理解也没有见过这样的国有租赁土地,特此提供一个图片如下

 

4个评论

  1. 匿名
    2013/04/08 09:09:28

    条例上就说了划拨的怎么办,出让的怎么办,并没有规定对于租赁土地的应该如何办。
    那么我们可以拒绝受理,不符合受理条件。要么不建,要么去国土局签订土地出让合同补充协议。

  2. asuka0512
    2013/04/08 09:13:10

    条例上就说了划拨、出让2种方式供地的应该怎么做,没有规定租赁的应该怎么样,所以企业的申请不符合法定形式,拒绝受理。
    企业要不别建了,要么去国土签订土地出让补充协议。

    另外,租赁和出让有什么本质区别么?

    如果国土部门将土地证变更为出让,对于这类没有规划条件的,你规划局还要出规划条件?感觉没有必要,按照控规,技术规定去审查方案就好了。

  3. admin
    2013/10/31 10:49:03

    关于租赁土地提高容积率的调整程序问题

    去年早些时候咨询过省厅,表示一级土地市场上的国有租赁土地视作出让土地,规划管理必须全覆盖,也要发放建设用地规划许可证。

    县国土局的意见:租赁土地的合同未到期,仍要执行,按合同执行,现状指土地情况,不包括地面建筑,未明确是否可以改扩建。土地租金与容积率没有挂钩,也没有必要签订新合同或者补充合同。

    周边各县及市区都没有租赁土地的情况。

    省国土厅用地处意见:规划局可以凭合同中“现状”两字拒办,现状肯定包括地面建筑物的情况。因为该合同和土地证2015年到期,建筑物的使用年限为50年以上,所以国土部门必须明确是否同意改扩建,原意是做好长期租赁的安排。另外提高容积率必然涉及到租赁合同的重新签订。

    出让土地改变规划用途的问题

    各县2009年以来均无这种情况。

    市局停止办理这类情况,明确了改变土地用途和容积率的都不得办理,口头的,没有文件。

    省国土厅:近年来,省内各地均没有这类案例,虽然法律没有明确禁止,但应慎办,做好政府层面的手续,做好专家评估等。

    县国土局意见:根据国土资源部、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》(国土资发〔2010〕151号),其中提到:土地出让后,任何单位和个人无权擅自更改规划和建设条件。因非企业原因确需调整的,必须依据《城乡规划法》规定的公开程序进行。由开发建设单位提出申请调 整规划建设条件而不按期开工的,必须收回土地使用权,重新按招标拍卖挂牌方式出让土地。

  4. admin
    2013/12/13 15:51:55

    提高容积率的可行性
    本案例中原有土地租赁合同中载明为“现状”出租,目前的改扩建属于提高容积率及建筑密度。
    《建设用地容积率管理办法》
     国有土地使用权一经出让或划拨,任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。符合下列情形之一的,方可进行调整:  (一)因城乡规划修改造成地块开发条件变化的;  (二)因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的;  (三)国家和省、自治区、直辖市的有关政策发生变化的;  (四)法律、法规规定的其他条件。
    据市局解释,本案例不属于上述情形,因此提高容积率存在问题。

    建设用地规划许可
    根据省厅意见,租赁土地是出让土地的一种补充方式,根据规划管理全覆盖原则,应当参照出让土地来实施规划管理,即涉及容积率提高必然要重新办理建设用地规划许可证。据查本案例中土地未办理过建设用地规划许可证。仅考虑建设用地规划许可的前提,必须凭土地合同办理,即使是我局重新出具规划条件,在国土局未确定,更签订补充合同的情况下,无法办理建设用地规划许可证。