一直以来因为自己负责审批的内容的局限，没有关注过个人取得国有土地后如何办理规划建设手续的问题，我发放一书两证都是给企业发的，对我而言个人的都是归局里管，昨天有人拿了一本国有土地使用权证（商服的性质）来问如何办理规划手续，我直接回复到局里办理，可是人家问你总要告诉报建程序吧。

于是我今天来认真研究下这些问题，我想要辨析的是几个概念：建设用地规划许可，建设工程规划许可，乡村规划许可，个人建房问题，国有土地，集体土地。

我自己不是很清楚的是乡村规划许可的办理前提，和个人建房的特点，必须要找一下准确的概念。

《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条 在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。
　　在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。
　　在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。
　　建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。

即乡村规划许可是针对集体土地，也必须是建设用地，才能办理。个人建房问题应该分为国有土地和集体土地，集体土地办理乡村规划许可，而国有土地上的个人建房问题才是这里要讨论的问题。

这个人的土地是国有的，商服，那么应该是办理建设工程规划许可，不属于个人建房（个人建房为集体土地，建设用地，居住性质）但建设的前提是要符合城市总体规划，所在镇政府同意，且能够获得发改委的正式立项，然后能请正规的有资质的设计单位进行规划设计，然后通过方案审查后进行开发建设。

关于能不能视同房地产开发买卖，我觉得是有点问题，不过好像也可以。